エートス清沢オフィシャルブログ

エートスサイトの中にブログを作ってはみたはいいけど、誰が読むのだろうと考えていたのですが、今日お客さんに｢読んでいます｣と言われて、とっても嬉しかったです。がんばって書かなくてはという想いが改めて沸いてきました。そのときに話したんですが、やっぱり継続は力ですし、継続は大事だと。何かしら少しでも良いから、ブログを書いているとまた何かしら書けるものです。今日は眠いのでここまで(最近いつもですが･･･)。

今日の日経新聞1面は「経済対策11.7兆円規模」との報道。そのうち住宅ローン減税について。 今ある10年間で最大160万円ローン減税は今年末に切れて、来年からは0の予定だったのが、

1. 通常の住宅で10年300万円
2. 200年住宅で15年650万円
3. 省エネ住宅の場合で10年400万円

に拡充されるという。もちろんこれから財務省との調整や国会でどうなるかはわからないにせよ。住宅購入予定者にとっては朗報であるのは確かです。

私が不動産業界に入ってずーっと考えていること！住宅に懸かる消費税は免税または一歩引いても減税してもいいのではないでしょうか。大体福田首相が「200年住宅」構想を語り、エコな時代、住宅は消費するものではないと思うのです。土地と同じく非課税でいい。もちろん販売時にそれが持ち家（自己居住用の住宅）になるか賃貸住宅はわからないので、今の住宅ローン控除のように入居してから次の確定申告で消費税の払い戻しを受けるというのがいいと思っています！

一気に不況になった不動産業界もそうですし、あらゆる業種に波及効果の高い住宅産業、景気対策としても必ずプラスになると考えます。住宅は全ての生活の基本ですから、ココを豊かにすることが生活をする人の全ての幸せにつながります。「住まいの充実なくして、幸せなし」「幸せは豊かな家族生活を送れる住宅から」です！！！

最近物件を案内していて思うことなのですが、「間取りの悪い物件は売れ残る」という現実です。家というのは単なるステータスの箱ではなくて、人が暮らす空間ですから、そこで暮らす人のイメージがなくてはいけないのに、ぜんぜん考えられていない物件がままあります。各居室についてはあまり問題はないにしても、LDKの使い勝手が悪いものは本当に売りにくいです。もちろん私もそういってご案内しますが、それよりお客さんがすぐ反応して「、これは・・・」。お客さんは自分たちが暮らす家ですから、本当に良く見ています。

出来れば私も私の提案という形で、建売住宅事業をやりたいです！あーでもホント昨今の状況を見ているとかなりリスキーです。余裕がもう少し出来てきたら、小規模でもいいので実現できたらと思っています。

昨日おとといで、杉並区周辺で一定の物件供給を行っていた不動産会社が民事再生を申し立てしました。不動産会社の経営は全般的に厳しく、おとといも同業者(仲介)と売主の破綻リスクについて話していた所でした。

最近の不動産業、特に分譲事業の状況を見ると、損切りすることは出来ても損を取り戻すための事業資金を借り入れできないという点ではないでしょうか。不動産業に限らず、外部的な事業環境の変化、突発的な事故等で、一時的に損失が出ることは当然あって、損益に波があるのはいかんともしがたい訳です。今回の民事再生を申し立てした会社の内容をさっと読んだだけですが、ここも去年の決算まで黒字（前2月期は13.3億の黒字）で、今年2月に赤字5.8億。大規模なリストラも行ったのにいきなり倒産です。このことはこの会社の個別の要因もあるのでしょうが、多くの建売業者も他人事ではなく、正直厳しすぎます。

　私が実際に掘り出し物と言われる物件の中で一番割安感があると考えるのは、心理的な瑕疵物件です。もちろん複合的瑕疵が積み重なっていくケースもありますが、基本的にこれは「気にするかしないか」なわけです。例えば

1. 所有者や居住者など第三者が物件内（建物･敷地内）で自殺した過去がある自殺物件
2. 同上、殺人などの過去がある事件物件 
3. 周辺に暴力団事務所やゴミ屋敷などがある周辺環境に起因する物件

特に最も問題が少ない割りに嫌われやすい「自殺物件」。人は必ずいつかは死ぬわけです。死者に敬意を払うのは当然としても、それによってその土地建物を忌み嫌う必要はない、というのが私のスタンスです。すべてのものには命があって、家は多くの木や植物を使って建てられている。そのことに敬意を払えば、忌み嫌うのではなく、大切にしていかなくてはならないと思います。

　一般の不動産取引市場に出てくる「掘り出し物(割安な不動産)」は、いくつかのパターンがあります。そしてそれには物件もしくは売主にまつわるネガティブな要因がある場合がほとんどです。その訳(理由)の程度によって、割安度が決まってきます。　

1. 売り急ぎ→売主が何らかの事情で、物件を売るのを急いでいる。
   借り入れの返済であるとか、相続などで、換金の必要があるとき等。この場合はほぼ、不動産業者が買い取ります。すぐに判断をして、いわゆる住宅ローン等を使わないからこそ出来る芸当です。
2. 瑕疵物件→物件に何らかの瑕疵(きず)があるとき。
   大別して、
   • 接道条件を満たさず再建築不可であったり、再建築の際同じ大きさの建物が建てられない既存不適格物件など、「行政上の規制からくる瑕疵」。
   • 地盤画軟弱であったり、建物に雨漏りや傾きなど「物理的に問題がある瑕疵」。
   • そして、家や敷地のなかで、自殺や殺人事件があったとか、近くに暴力団事務所があるといった、現実に何らかのか問題があるわけではないけれど、気になるという「心理的な瑕疵」。　
   の類型があります

そうです。訳がなくて掘り出し物というのはないと思っていただいて間違いない。目玉商品でお客を呼んで、ほかの商品も買ってもらうなんてことは不動産の場合は出来ないのですから。

不動産業を営んでいると、お客様から「掘り出し物はないの？」というご質問をいただくことがよくあります。掘り出し物＝割安感のある物件のことだと思いますが、不動産の場合、いくつか例外というか「訳がある物件」のほかは、基本的に市場に出てくることはないと思っていたほうがいいと思います。

　「なぜ？」って簡単です。不動産の情報は不動産業者に集まってくるわけですから、いわゆる掘り出し物があったら、業者がすぐに買ってしまうからです。そののち、敷地を分割したり、リフォームをするなど、少し加工をした後、市場価格で売りに出されます。　

売る方は出来るだけ高く売りたい、買う方は出来るだけ安く買いたい。これは当然なことです。売買契約が成立するとき、お互いがどこかで折り合いをつけなくてはなりません。そんなことを言っても、最終的にお金を払っているのは買主になるわけで、それは売主はもちろん、売主側の仲介業者、買主側の仲介業者であっても変わることはありません。だからといって買主(正確にはまだ契約していないので、「買主になる可能性のあるお客」ということになります)が、好き勝手やっていいかというと、もちろんそうではありません。一定のルールがあると私は考えています。結局は交渉ごとですし、相手の立場を考えて、面子も立てながら交渉しましょう。

変なカテゴリータイトルを作りました。私が頭の中でぐるぐる考えていることという意味です。

さて当社の「仲介手数料無料」 をやり始めるまでかなり時間がたちました。経済的に苦しいとかそういうことではなくて、この決断はかなり勇気が要りました。この業界一種の村社会ですから、出来るだ他の業者さんと出来る限りうまくやっていきたいという思いがあったので・・・。詳しくはまた

8/16(土)の日経新聞別刷りの『日経PLUS1』に「太陽光発電、自宅に付けたい？」という記事が出ていて、改めて感じたこと。この間の『偽善エコロジー』ではないのだけれど、今の平均設置費用（一戸あたり230万円）と利用期間中の部品交換が10年ごとに30-40万円。製品寿命の30年間で300万円かかる計算になる。電気料金のメリットが年間約8万円。38年でトントンなので製品寿命を考えると回収できません･･･。現時点で損得勘定だけだと普及はかなり厳しいですね。

自助努力で(補助金はない方が、縛られずにいい気がします)、生産効率を上げコスト削減のため先行赤字を覚悟の上、ガツンと値段を下げて普及を図る会社があると良いんですが。半分の115万円なら30年間で見れば、コスト115+35×2＝185万円、メリット8×24年＝240万円。かなりメリットもありますね。投資の最低回収年数も115+35＝150万円,150÷8万＝約19年です。技術革新期待しています！

当社は現在有限会社ですが、新会社法のおかげで最低資本金規制がなくなったし、最近の新設法人はみんな株式会社なので、なんとなく有限会社という響きが微妙になってきた気がします。そもそも、これから有限会社の絶対数が減ってくるでしょうから、有限会社って何?なんて事態も起こりかねません。

そんなこんなを調べていたら出てきたのが、アトラス総合事務所。結構大きな税務会計事務所です。かなり充実したコンテンツが魅力です。中でも役に立ちそうなのが「節税教室」|法人税|所得税|消費税|相続税・贈与税|収入印紙・その他とかなり実務的な内容です。関心を持ったのがこの本。

当社の仲介でご成約いただいた方には1万円相当のプリザーブドフラワーをプレゼントしています。 新居にお花があるってちょっとよくないですか？「プリザーブドフラワー」最近良く耳にする言葉ですが、本物の花に薬液を吸収させて保存できるようにしたお花です。詳しくはwikiなどを参考にしていただければと思います。保存状態にもよりますが10年以上も持つこともあります。

妻がネットで花屋をやっているので、自宅でよく作っているのを見て思いついた次第です。あ、成約に関係なくギフトに使っていただくと幸いです。

杉並区では昭和５６年５月以前に建てられた木造住宅を所有している方を対象に耐震化支援事業を行っています。まず無料の簡易耐震診断を受けて、精密診断が必要と判定された場合には、区の補助を受けて精密診断を受けることが出来ます。⇒詳しくは杉並区のページ

現在対象の住宅にお住まいの方は、深く考ええないで簡易診断を受けてみるといいと思います。 この診断を行っている建築士に聞いたことがあるのですが、区の事業として行っているので、一切の営業活動を禁じられていますし、診断結果の情報等は個人情報として厳しく管理されているそうです。

対象となる中古住宅を購入した場合もこの制度を利用できるはずですので(杉並区に確認しておきます)、中古住宅を購入して改修しようと考えている方もぜひ知っておいていただきたい制度です。

何かに追い詰められないと、やり始めない性格の私清沢。今年「行政書士」の試験を受けようと思います。モーニング連載の『カバチタレ』で有名になった町の法律家です(あのマンガの内容は確実に非弁行為ですが･･･)。特に開業するつもりはなく、受かっても行政書士になるつもりは当面はないのですが、不動産業を営むものとして法律知識は重要です。勉強するためのモチベーションとして試験があると良いなと思った次第です。

勉強しないうちから受かる確率は五分五分かなと思っていますが、ココで公言した以上は出来る限り受かる努力はしたいと思っています。結果発表は来年1月26日とずいぶん先ですが、ご報告させていただきます！

当社ではファイルメーカーを利用してHPを作成しています。かなり簡単にWebアプリケーションが作れます。現在はfilemaker6ベースなのですが、しばらくしたら7ベース(9も含みます)ベースに発展させることも考えています。

日常業務もfilemakerを使ってシステムを作成しています。以前から作ろううつくろうと思っていた契約書作成ツール。作業が少しづつ進行してます。一応デベロッパーバージョンを持っていますので、ランタイムアプリケーションが作れるので、完成したらフリーのツールとしてアップしようと思っています。期待ください。

いやー本当にガソリンが高くなりました。当社の車そんなに燃費は悪いほうではないのですが、都内だとリッター7-8kmでしょうか。かなり厳しいですね。まあそれでも使うことがあまりないので(案内がもっとあったほうが良いのですが･･･)、結構ショックを受けるのが10000円でガソリンが満タンになららないことです。

うちの車はもう既に10年目、走行距離は11万キロを越えていますが、ますます快調。でも再来年の車検の前には、交換も検討しなくてはいけないかもしれません。狙っているのはデミオ。燃費もいいし、デザインもいい。先のことながら多摩に考えているのは楽しいものです。

事務所でPCを使っていたら、急にブラウザが強制終了。さらにOSも固まって、手動で強制終了。そしたら、今度は電源が入らなくなって何度か試行錯誤。動き出したと思ったら、今度は何の前触れもなく電源が落ちる。こら壊れたなと顔面蒼白・・・。

一応予備のPCにHDDを移設すると無事立ち上がったので、増設してあるメモリーも移設。トタンに同じ症状で立ち上がらなくなるので、メモリーが原因らしいとPCやHDD、メモリをあちこち付け替えて動作確認した結果、最近購入したメモリーに問題があるらしいことが発覚。この一枚をはずしたら正常動作しました。このメモリーは永久保証なので、少し安心。

今回はデータも全部無事だったのでよかったですが、改めてPCのデータバックアップの必要性を実感しました。

検索エンジンがどんなに優れても、プログラムである限りある一定のルールがあるわけで、専門にしているSEO会社の手にかかると、現実として検索結果をゆがめてしまうことが可能になっています。

私のサイト制作の基本としては何よりユーザー第一主義。具体的にはGoogleがサイト上で明示しているGoogle と相性の良いサイトの作成をガイドラインにしています。大項目を引用すると

1. ユーザーが探している情報を提供する
2. 他のサイトからリンクが貼られるようにする
3. サイトを簡単にアクセスできるようにする
4. 避けていただきたいこと

先日実家に行った時に、父が貸してくれた本をご紹介します。『偽善エコロジー―「環境生活」が地球を破壊する』と言う衝撃的なタイトルで一気に引き寄せられます。詳細はぜひ読んでいただきたいのですが、目からうろこの話が沢山書かれています。

例えばでいうと杉並区でも勧めようとしている「レジ袋削減」。スーパーでくれるレジ袋の代わりにエコバックを使って、レジ袋のゴミを削減して、石油使用量の削減＝温暖化防止しようとするわけですが、実際のところゴミを出すときにレジ袋と同じ成分のゴミ袋を買わなくてはいけないし、エコバックを作る原材料及び費用がかかる。 そもそも、レジ袋をゴミ袋に使う行為はいわゆるリユースですから、環境にやさしいはずです。

エートスが仲介手数料を無料や半額に割引出来るのは、経費削減をしているからです。中でも広告費を出来る限り使わないことが重要になります。
そういった状況の中で、一番使えるツールはインターネット。特に検索エンジン上位表示はコストをかけないためには必須です。 しかし最近上位表示が難しくなってきました。以前は「杉並区　不動産」などのワードでかなり上位表示されていたのが、yahooでは7/21以降、25番前後に落ち、最近では30番台・・・。googleでは10番以内だったのが、11-13番程度。

お付き合いのある長野県の業者さんからあわびとサザエを沢山いただきました。特に数が多かったので、二人では食べきれないと実家に持っていって両親とお刺身とバター焼き、つぼ焼きで食べたのですが、それでも残ったのでサザエご飯にしました（といっても妻がつくったので私は何もしていません）。どう作ったのか聞いていないのですが、本当においしかったです。私は魚介類は全般的に好きなのですが、特に貝に執着します。特にサザエは価格の割りに、あわびに勝るとも劣らない味だと思っています。

あ、それから頂いたサザエを食べようと荻窪の魚屋さんで料理方法をお聞きしたらとっても親切に実演までして教えていただきました。ありがとうございました。

杉並区内の耐震上改修が必要とされている水準の校舎のある小中学校のリストです。杉並区の教育委員会に電話して確認しました。区としては、学校以外の公共建築物を含めて、耐震改修計画を進めているようです。なお、このリストは区のHP等には掲載されていませんが、電話すれば教えていただけます。