エートス清沢オフィシャルブログ

今日、HPの制作・システム会社と打ち合わせをして、杉並区のサイトの制作を再発注しました。再発注というのは、システム上の理由で当初依頼した会社とは別のところにお願いしたからです。サイト名・ロゴは仮ですが、これから検討してつめていこうと思います。来月半ば過ぎには、一応の形にして、プレオープンを経て来年2月ごろには正式オープンにしたいです。

先方の社長とお話したのですが、とても魅力的な方で、考え方にとても共感しました。今後不動産サイトも含めて、いろいろな形でお付き合いさせていただきたいと思っています。

今日は会社がお休みなので、妻と「三井アウトレットパーク入間」に行ってきました。さすがに水曜日だったので、周囲の道路も渋滞せずに、自宅から1時間ほどでつきました。私は特に何がほしいというものはなかったのですが、商業施設開発では定評のある三井不動産のプロジェクト見学といったところです。お客さんは平日ということもあって、7割方は女性。カップルが半分、あとは女性のグループで男性グループはほとんど皆無。女性はいろいろほしい物がたくあんあるんだなあという感じです。

最近、私は日常生活の中であまりほしかったり、すぐに必要ものがなくなっているので、あまり見るものがないのですが、妻はいろいろほしいものがあるらしく結構楽しんでいました。基本的にうちは貧乏性なこともあって、「何か割安(格安!?)で良いものがあったら買う」程度なのです。私のものを2点、妻のものを数点購入しましたが、ほとんどが70％off～50％offのものです。

自分で買っておいて言うのもなんですが、こういう節約消費をしていると経済は盛り上がらないのでないかなと心配になります。三越や松坂屋などの閉店がある一方で、三井不動産やチェルシージャパンなどのアウトレットモールの展開はまだまだ続くそうです。在庫処理のためであったり、ブランドへの入り口という意味で百貨店などのレギュラー販売と相互補完が成り立っているのであればいいのかなと思ったりもしました。

杉並区の図書館は（といっても他の図書館の最近は知りませんが・・・）本の貸し出しの予約がインターネットで可能です（もちろん、図書館に行っても予約できます）。蔵書検索をしてそこから予約できる優れものページはこちら。お近くの図書館になくても、取り寄せてくれるのでとっても便利。

私も今3冊ほどお願いしていますが、なかなか私の順番になりません。便利なので、たくさん予約が入っちゃうんでしょうね。便利すぎるのももしかしたtら困りもの!?というより、人気の本は予約が必須なんですね～。

日経平均バブル後最安値軽がる更新！26年ぶり安値・・・。世界的に見ても下落幅の大きい日本市場。原因はサブプライムの金融危機プラス急激な円高。ドルに対してもですが、ユーロをはじめオーストラリア、ニュージーランドなどの高金利国は激しいです。私は特に運用というつもりもなく、ただ三菱東京UFJ銀行のATM時間外手数料無料のために、ニュージーランドドル預金をしていたのですが、あっという間に半分近くになりました・・・。まあ、特に日本円に替えないで、ニュージーランドに行くときにでも使おうと思って、がんばって金利を稼いでもらうことにしましょう。

私たちのように働いている世代は、また挽回のチャンスもありますし、資産の変動による影響はさほど大きくないと思います。まだ先は長いので、この危機は経験値という意味で大きなプラスの経験となるにつがいありません。私もこの失敗？を糧にがんばっていこうと思ってます。

そういえば、今週「行政書士」の受験票が届きました。うーん参考書一冊も読みきれていないです。昨日は千葉まで電車で行ったので、少し読み進めました。電車の中って結構うるさくても本を読んだり、勉強できるんですよね。せめて一回は読み終えて、問題集を一回くらいはやりたいですね。

やっぱり「士」は難しいです。民法系は普段接しているので、まあまあわかるのですが、憲法は特に難しい。そういえば大学の「憲法2」は3年履修して教科書まで買ったのに、結局取れなかったものな、よみがえる悪夢・・・。せいぜいがんばりましょう。さらにこれからテキストに出てくる一般常識もかなり厳しそう。往生際の悪さには定評がありますから！

不動産広告を見て業者に電話をしたら、営業の担当者が｢そちらは売り止めになってしまいまして｣と歯切れが悪そうに答えることがたまにあります。この“売り止め”という事の話です。

これは単純に物件売却を依頼していた売主（所有者）が、「売ろうと思ったけれど、やっぱり売るのやーめた」と、業者に売却の依頼を取り消した状態です。｢もう少し高く売れるかも｣であったり、｢親や子供に反対された｣｢病気になった｣｢買い換え物件にローンが付かなかった｣など、その理由は様々です。理由はともかく売りに出していた物件が売り止めになると、物件は一旦は市場から姿を消します。でも、一度は売りに出したわけですから、売りたい都考えた理由はあったのは事実なので、再度売りに出てくることもままあります。ただ、その時に高く出てくるか、安く出てくるかもわかりませんし、期待はしない方がいいでしょう。

今日の日経産業新聞に日本駐車場開発のカーシェアリングの記事が掲載されていました。都内に暮らしていると車はたまの遠出と買い物ぐらいしか使わない方がほとんどではないでしょうか。レンタカーとタクシーをうまく使えば、車の所有は必要ないです。高い駐車場代と自動車税に任意保険とさらに2年に1回の車検。車はほんと金食い虫です。

タクシーやレンタカーは制約が多いという場合の3の選択がカーシェアリング。でも日本駐車場開発に限らず、オリックスなどの現在の展開している会社でも、営業しているのは都心の一部だけ。まだ杉並区で展開しているところはなさそうです。ぜひ、杉並区でも日常使いできるように増えてくれると良いですね。

ふと気がついたことを書きます。今私が暮らしているのは築3年のマンションなのですが、これがとっても暖かい。前に住んでいたマンションは築14年（住みだしたときは築8年）と比較しても、ずいぶんと暖かいです。冬に外から帰ってくると「暖房が入っている？」と思うほどです。隙間風が入って来る実家で計28年くらい暮らした寒がりの私としては本当に天国のようです。

これって、住宅内温暖化？とちょっとびっくり。新しい住宅は、省エネのために高気密高断熱がすすんだことによって、住宅内の温度が高くなっているんですね。実家などは冬の玄関ホールや階段などは天然の冷蔵庫ですし、火を使う台所も夜には冷え切りますので、生鮮食品意外の普通に保存の利くものはそのままおいておいて大丈夫。うちでは何でも冷蔵庫に入れておかないと危ない。

もちろん、冷暖房費用もすくなくてすむ＝エコロジーなのかもしれないけれど、少し矛盾を感じるというか不思議な感じです。

このあたりで不動産を取り扱っていると避けて通れない狭小住宅。敷地が狭いほど、建築計画の重要度は増します。いかに空間を広くとるか、割高になりがちなコストを抑えるか、採光や通風計画などなど。その参考にこの一冊というかこのシリーズ。

いろんな住宅実例が見れますので、参考になますし、どんどん想像が膨らみます。施主のライフスタイルにカスタマイズした素晴らしい空間が満載。住宅の可能性を広げてくれています。残念なのは間取り図の掲載がないこと。そういう意味では 狭小住宅 PART6を先に買ったほうが良いかもしれないです。

ただ、留意していただきたいのは、建築と建築写真は別物だということです。写真はその建物のいい部分をさらに良く見えるように撮ります。悪い部分を撮ることは基本的にしません。ですので、過大な期待は禁物です。それとコストに関しても、参考に出ている数字を額面通り受け取らないでください！住宅は完成品ではない一点物です。施主の条件、関わった設計者や工務店、そして建築時期などいろいろな要素である住宅で実現した価格です。簡単に再現することは出来ません！

不動産において、「売れる物件」「売れない物件」という表現がありますが、売れる売れないは、結局のところ“物件価値と価格とのバランス”によって決まって来ます。「いい物件」という場合も、物件の質に比べて安いケースがほとんどです。金額が高ければ、質が良いのは当たり前ですから。

媒介の場合でも売主の場合でもそうですが、物件の“値付け”は最重要事項です。売る方は出来るだけ高く売りたいし、買う方は出来るだけ安く買いたい。売主と買主は、利益相反な訳です。でも、私は、物件の価格は少し安めの価格を設定すべきだと思っています。それはＡという物件あったとして、6000万円だと「普通の物件」でも5500万円だと「いい物件」になって、｢売れる物件｣になるからです。また逆にその物件Ａが6500万円という値段がついていたら、これはいい物件といえないのではないでしょうか。売りに出してる物件が「売れない」とします。売れない理由は、

1. ｢売れない物件｣である＝価格が高い
2. 告知(広告)が足りず、ユーザーに情報が届いていない
3. 物件自体に物理的な欠陥がある

一般論として、不動産を買うか買わないかについて私の考えを書かせていただきます。

「不動産を買うか買わないか」と考えたとき、どうしても“損得”を考えてしまうと思います。でも、私は「住宅は損得では判断してはいけないものではないか」と考えています。確かに賃貸暮らしていると、ほぼ賃貸と同じ支払いで住宅を取得することが可能です。週末にはそういった内容のチラシがたくさん入り、またモデルルームを訪れてみると、賃貸より住宅のグレードも高い物ばかり。営業マンに勧められ「これは買った方が得だ」と考えてしまう。これはいた仕方のないことだと思います。

でも、私は「待ってください！！」と声を大にして言いたいのです。正確に言うと、“損得で判断して買うのは待ってください”なのですが、買った物件の価格（評価）はほぼ間違いなく下がります。当然の話なのですが、分譲会社の利益は乗っています。また、一度買ってしまったら、流動性は低く、流通コストが高い不動産、再販時にはよっぽど市況が好転しない限り、損が出るのは確実に近いでしょう。

私は「買うな」と言ってる訳ではありません。買えるだけの資産や収入があって買うのは基本的に結構な事です。ただ、それは“損得”ではなく、住宅を購入することによって“賃貸と違った暮らし”を実現出来るかにかかっていると思います。また、住宅は短期的な視野で購入する物ではありません。少し長いスパンで見て、その住宅が使用に耐える物（間取り、広さ、仕様など）なのか。万一売却の際はどのくらいの金額で売れるのか、貸せるのか。様々なことを検討した上で、不動産購入の決断をしていただけたらと思います。
満足（納得）して、購入した物件は、いくら価格（評価）が下がっても売らない限り損は出ません。そこで愛着を持って生活することで、その住宅は単なる土地建物から“住まい”に育っていくのだと思います。  

昨日書いたとおりいい建売物件が少ないので、最近ご案内するお客様には土地をお奨めすることが多いのですが、建売か土地購入新築のメリットを整理してみようと思います。

建売住宅

1. 生活のイメージがしやすい
2. 契約から引渡し・入居までの期間が短い
3. 住宅の所得価格が明確
4. 手間と時間がかからない

土地購入新築

1. 家族構成・ライフスタイルに最適化したプランが可能
2. 素材や設備などを自由に選べる
3. 夢の住宅作りが楽しめる

私個人の理想としては「土地から購入し新築する」だと思っています。でも、いざ自分が住宅を購入するときに必ずしも土地から購入すると限定していません。そうであれば良いけれど、自分の理想に近いものや逆に自分が考えもしなかったいいプランや空間を提示している住宅に出会ったならば、特にこだわりはありません。以前、２回購入しようと思った物件も、普通の建売です。 住めば都だと思っていますし、住んで気に入らない所は自分で変えて（リフォーム）しまえば良いですし、柔軟に考えています。

私が日々不動産取引に関わるなかで、肌で感じる杉並区周辺の住宅価格動向についてすこし書きたいと思います。あ、これは商業地等は含まない住宅価格の話で、マンション価格にも当てはまらないかもしれません。

サブプライム問題や景気後退という大きな流れの中で、全体的に価格は弱含みが続いているのは確かだと思います。ただ、「不動産価格はほぼ底打ちに近づき、これから下がってもあと１割程度。もしかするとあと１年もすれば、急反転はないにせよ、緩やかに上昇ということもあり得るかもしれない」そんな風に思っています。

理由は物件の少なさ。とくに建売は価格も含めてバランスの取れたいい物件が本当に少ないです。不動産業は在庫を処理しても融資が厳しく、仕入れを厳選＝安く買いたい。個人の地主は、急激に下がった価格を受け入れられないので、安くは売りたくないし、今回のミニバブルでは個人はあまり踊っていないので、売る必要が少ない。その一方、ここ数年で急激に上がった価格についていかないで、取得を見合わせていた層がある程度たまっているということもあります。

そんな状況のため、当社の反響はかなりあります。 私は住宅は損得で買うものではないと考えているのですが、金利も低いし取得するタイミングとしては悪くない時期ではないかと思います。

「不動産屋」という言葉はあまりいいイメージがない言葉で、アメリカで言うところの「リアルター」とはずいぶん社会的な地位が違うのが、今の日本の現状だと思います。私も以前輸入住宅に関わっていたときに、アメリカでは、人生には３人の良きパートナーが必要で、それが「ロイヤー、ドクター、そしてリアルター」だと知ったときかなり感動をしました。

言葉の正確な意味は別にして、印象という点で大きな違いがあるのですが、私は結構自分のことを不動産屋と称するのは嫌いじゃありませんというより、好きかもしれません。でも、私のやりたいことというと、不動産ではありますが、中でも住宅なので、本当は住宅屋のほうが良いかもしれません。ただ、これだと建築会社、工務店、ハウスメーカーのイメージが強いですね。

というわけで、私のイメージは不動産屋らしくない不動産屋が目指すところです。言ってる意味がわからんですね・・・。

インターネットの世界で今一番ホットなのは、SEO対策。フルスピードやアウンコンサルティングといった上場企業もあるので、さぞ仕事はたくさんあるのだろうと思います。何度も書いている通り、検索エンジンで上位表示させることは集客に直結するので本当に必要なことですが、競合サイトが多数あるなかで上位表示させることは大変なことです。さらに、その競合サイトがSEO会社の力を借りているならば、その対策を自社でやるのは並大抵ではありません。事実当社では「杉並区 不動産」というワードでの検索結果はGoogleで15番以内、yahooでやっと30番以内というのがやっとです。

自分で何とか上位復帰しようとあれこれやったのですが、なかなか上がらない。そうなるとたくさん営業をかけてくるSEO会社に頼ることも散々検討しました。でも、現時点の決論としては「SEO対策の外注は麻薬に等しい」ということです。SEO対策の実情は、基本的に外部リンク(バックリンク)対策が基本になりますから、極論すればコンテンツの質はあまり重要ではありません。そして、そのSEO会社がたくさん作成しまくったBlogやあまり中身のない情報サイト、リンク集です。そこにアンカーリンク（たとえば、杉並区の不動産というようにテキストからサイトへリンクを張ること）をでサイトへのリンクを張りまくるわけです。

弊社のHPは基本的に私（清沢）が作っています。出来るだけお客さんの使い勝手が良く、多くの環境で崩れないページを心がけています。さらにはSEO上も良ければいうことはありません。そんな私の力強い味方がこの本『Web標準の教科書―XHTMLとCSSでつくる“正しい”Webサイト 』です。

当然、私はHP作成が本業ではありませんから情報量が不足するので、いろいろ調べなながら、試行錯誤。この本以外でも沢山買っていますが、基本に立ち戻る一番良い本です。ぜひ、ご自身でホームページを作られている方、一冊手元においておくと本当に助かりますよ。あとは、Web検索して調べることが出来るのもありがたいです。

といいつつ、現在取り掛かり中の新規サイト（タウン情報サイト）とHPのリニューアルは制作会社に頼んでしまいました。

当サイトでいろいろ書くより、リクルートのサイトはとっても便利です。私が不動産業界に足を踏み入れたときの広告ツールは、インターネット（HP）もメールもなく、折り込みチラシと住宅情報（JJ）ぐらい。古くから住宅取得のお供をしてきたリクルートJJも、紙媒体からメインはインターネットに移ってきています。

でも長きに渡る購入・販売ノウハウの蓄積はリクルートにかないません。まあ、リクルートは供給サイドでもありますから、全ての情報を鵜呑みにするコトは危険ですが、内容の正確さ・コンテンツ量はぴか一。目を通す価値はあります。

今まで知らなかった言葉を最近沢山覚えます。サブプライムもそうですし、WTI原油先物価格もそう。そのWTIが急落。80ドル前後になっています。いいことですね！ガソリンも150円台なんて看板が見えてきましたし。本当にありがたいです。まあ、150円台なんて高い価格で喜んでいてはいけない気がしますが・・・。何であれ朗報です、気分的に違います。

今日はご案内で高円寺周辺にいきました。自分の車をバッテリー上がりなどというばかなことをやってしまったので、別の車を使ったのですが、道が細い上に、慣れていない車はいつもより少し大きい、、、結構苦労しました。でも、高円寺周辺ってこのごちゃごちゃ感が良いんですよね。道が狭いとはいっても一応、3ナンバーでも入れますしもっと小さい車ならもっと使いやすい。そもそも、車なしでだって生活できます。

うちはご案内があるので、車は必須ですが、そうでなければレンタカーで十分です。そうそう、ネット予約をするとマツダレンタカーは激安です。車の購入代金や税金、保険、メンテナンス費用の直接経費もモチロン駐車スペース分の土地を手当てしたり、駐車場を借りたり、車は本当に金食い虫です。

都会に住むならレンタカーとタクシーで本当に十分。その分。住宅にお金を回したほうが幸せな暮らしが出来る気がします。そう、それこそ都会に暮らすメリットでしょうから。

いやはや、すごいものです。リーマンが破綻してココ半月の間に世界中のお金の世界は大変なことになっています。我々中小業者は、「悪い悪い」と言っていても仕方がないのですが、本当に世の中の景気が悪くなりました。その影響を真っ先に受けるのが、不動産業。昨日もJ-RIETの一角ニューシティレジデンスが破綻するなど、いい話はほとんどありません。

でも全体の流れは変わらなくても、中小企業の場合まだまだ生きる道はたくさんあります。特に私のような極小企業の場合、自分の食い扶持が賄えればいいのですから、比較的楽です。この厳しい時期をがんばって乗り越えれば、また新しい世界が広がっているのではないでしょうか。

先日も書いたのですが、最近土地を扱うことが多いので、プランを書くことが多いです。私が使っているのはあくまで間取り作成ソフトなのですが、やっぱりキャドどか使えると良いですね。今度JWCADの講習があったら通おうかと考えています。

実際にお客さんが土地を購入のご検討をいただき、購入申し込みの一歩手前くらいであれば、私のではなく建築（設計）マターだとは考えているのですが、大枠のイメージ作りは私がやることにしています。どうしても依頼すると時間がかかりますし、やっぱりタダ仕事ってわけには行かないので、建築に図面を書いてもらうのは、出来るだけ成約する可能性がある場合に限らなくてはと考えています。私が描く分にはタダですので、いろいろ注文して下さい。間取りだけでしたら結構いい間取りを描きますよ！（自画自賛・・・というか思い込みです）

昨日、大学時代の友人と約10年振りに飲みました。彼とは大学は違うのですが、同じ大学の友人がイベント企画コンテストで大賞をとって、そのイベント企画を実施したときの仲間です。そのイベントに参加したのは12名の日本人学生と、7人の留学生だったのですが、数ヶ月の準備と二週間くらい（？）一緒に旅をした仲なので、久々でも本当に楽しかったです。

いろいろ積もる話をしていたら、彼の会社の同期が2年ほど前に会社を辞めて今度の総選挙に出るべく活動中だというんです。で、その彼は私の大学の同じ学部の同級生。なんだかすごくうれしくなりました。私は学生時代は日本政治のゼミでしたし、今でも政治には関心はあります(政治家や政治活動をするつもりはありませんが・・・)。多分彼は私のことを知っている程度なので、今覚えているかはわからないのですが、同級生がこの国の未来を考えてがんばっているというコトがとってもうれしかったです。

彼の選挙区ではないし、特になにができる訳ではないのですが、本当にがんばってほしいと思います！

世界大恐慌の様相を呈してきている昨今ですが、解散よりも経済対策に目が向いているのは当然かと思います。国会で審議されている補正予算案に追加する補正もぜひ検討して欲しいです。やっぱり住宅投資は裾野が広く経済波及効果が高い上に、普通の人の幸せにつながるので、ぜひ住宅取得促進税制の拡充をお願いしたいと思います。

1. 住宅に係る消費税の免税（実際の手続きは、居住証明をすることで払い戻す）
2. 住宅に係る建物登録免許税の免税（同上）
3. 住宅ローン減税の拡充（現在検討されているものが通れば良いです）

特に1,2は不動産業、住宅メーカー（工務店）には、顧客の購買力が上がるという直接メリットがあるので、聖業（聖職から取った造語です）としての性格を再認識して、利益を追い求めるのではなく、お客さんの幸せを追求するスタンスに立たなくてはならないと思います。

今日お客さんと話したのですが、本当に不確実な時代が来ました。極端に稼ぐことより、変動が急で大きくなく、ある程度先を見通せる世の中を実現したいです。

不動産業と株価は密接に関係しているので、株価が下がると不動産取り引きが減る。価格が下がる。という循環になります。少しでもよくなるというか悪くなるペースをゆっくり出来ないかなと思っています。

最近は住宅ローンは多くの金融機関が多様な商品を開発しており、どこの金融機関でどう組むのが得策なのか明確に答えが出せません。金利や融資手数料、生命保険の種類を複雑に組み合わせることが出来るので、商品選びはお借り入れになるお客様のライフプランや考え方によって大きく異なって来ると考えています。当社でも紹介できる銀行はあるのですが、それがお客様にとって一番良いと言いきれない（悪いともいえません）ので、積極的にはお勧めはしていません。もちろんインターネット銀行など特殊なローン以外は、どこの銀行でも手続を代行させていただくことは可能ですのでご相談ください。

そんな中で、一番良いのが自分で調べて自分で判断することだと思っています。いくつか銀行を訪ねて相談したり、資料を取り寄せたりするのもいいのですが、まず一冊この本に目を通してみてはいかがでしょうか。人生の一大イベントですから、プロセスを楽しみながら調査するのも良いと思います。 私も昨日購入して今日午前中読んでいました。

政策提言！？大きく出ましたが何のことはありません。私が日々の業務の中で「こうだったらいいな」と思うことを結構好き勝手に書いていきます。

昨日のYahoo！ニュースで知ったのですが、品川駅徒歩10分の住友不動産の「シティタワー品川」が激安で販売されて、総戸数828戸が即日完売。最高倍率は378倍に達したとのこと。

2LDK〜4LDKのファミリータイプが2247万円〜4347万円という価格の秘密は、東京都の土地に72年の「定期借地権」を設定したことと、合わせてコンペにより東京都から事業者が大きな利益を得ることに制約がついたのだろうと思います借地権なので、価格とは別に毎月4万円前後の借地料の支払いが必要になるとしても価格は激安。定期借地権だから比較が難しいというものの。そもそもマンション不況の今、「828戸のマンションが378倍の倍率で即日完売」という事実が物語るようにユーザーは激安と判断した訳です。

さてさて、以前から課題となっていたサイトリニューアルですが、この度外部に制作依頼をしようと思っています。昨日打ち合わせをざっくりしましたが、よい制作者に会えたと思っています。いい加減サイトIDというかCIもしっかりやらないといけないので･･･。その分稼がなくては！

不動産取引に関連したトラブル事例の検索サイトをご紹介。

制作：国土交通省、運営：不動産適正取引推進機構の『不動産トラブル事例データベース』

なんといっても机の上のことではなく、実際に起こった（相談を受けた）事例を掲載していますたぶんこれはエンドユーザー向けなのだと思いますが、不動業者にとってもすごく参考になるので、私も調べものがあると利用しています。安全で、公正な取引はその取引に関わる全ての方の共通の利益だと私は考えています。

10月1日付の『広報すぎなみ』の「区長からのいいメール」欄に「リサイクル貧乏」というメッセージ（コラムではないと思うので・・・）が掲載されていました。最近注目されている廃棄パソコンや携帯電話の「都市鉱山」を引き合いに出し、採算の合う都市鉱山のリサイクルと比較の上で、新しいプラスチックごみ回収ルールに触れています。

ごみを資源として回収(リサイクル)することの意義はもちろんあるにせよ、ごみを資源として回収することにコストがかかってしまいリサイクルすればするほど、負担がかかるリサイクル貧乏になってしまうそうです。実際の回収を行い、その実態を目の当たりにしている自治体の首長が明言することの意味はかなり大きいと私は考えます。「捨てればごみ、活かせば資源」というコピーは大きな錯覚を生む原因になっているのではないでしょうか。リサイクルできるからたくさん使ってよいより、一つのものを大切に何回も使うの方がよく考えれば、エコなはずです。ゴミは所詮ゴミであるという現実を直視して大量消費を前提にしたとリサイクルより、そもそも消費を抑制するリユースに目を向けていく必要があると思います。