弊社は東京都宅地建物取引業協会の会員なので、宅建主任者である私（清沢）は普通に加入しているので、弊社の仲介には取引主任者賠償責任補償制度による保険が自動的に付帯しています。

ただ、私はこの制度ほとんど評価をしていなかったので、特にHP上も記載をしていませんでした。

制度の概要は以下の通りです

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宅地建物取引主任者が、日本国内において「宅地建物取引業法に基づき遂行する業務に起因して提起された損害賠償請求」について、法律上の損害賠償責任を負担することによって被る損害に対し共済金をお支払いいたします。

本制度で補償の対象となる業務とは、宅地建物取引主任者が適正（重過失・不誠実行為を除く）に遂行した次の業務。

1　宅地建物取引業法第35条に定める「重要事項の説明等」

2　宅地建物取引業法第37条に定める「書面の交付」

保証にならないケースは、

「加入者の犯罪行為もしくは不誠実行為または法令に反することに起因する損害賠償責任」などがあり、具体的には、補償の対象の可否についての審査は、「補償制度審査会」が行って決定します。

この制度で支払われるのは

1　損害賠償金

2　訴訟、仲裁、和解または調停に関する費用

3　損害防止軽減費用

●保険金の限度額と免責金額　（宅地建物取引主任者1名あたり）

・　１事故につき　………………………………5000万円

・　保障期間中の総てん補限度額　………………1億円

・　免責金額（自己負担額）/1事故につき…………3万円

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 となります。

ただ、この制度はあくまで、支払先は被保険者である宅建主任者を雇用している宅建業者です。賠償される側である顧客が直接賠償されるわけではありません。また、あくまで「宅地建物取引主任者が適正（重過失・不誠実行為を除く）に遂行した「重要事項の説明等」「契約書面の交付」にかかるものだけです。

また、この制度に加入しているいないにかかわらず、宅建業者が損害賠償責任を負わなくてはならない場合は、当然顧客には損害賠償請求権があります。そう言った意味で、この制度は顧客保護というより賠償側宅建業者を助ける制度です。

それに、きちんと業務を行っていれば、損害賠償責任自体が発生しないので、ほとんど意味がないと考えていました。ところが先般、これはなかなかわからない、もし自分だったとしてもミスした可能性があるというような事案があり、これはおそらくこの制度で救われるのではないかと思いました。

まぁ、これも一義的には救われるのは業者であって、顧客が直接救われるわけではありません。弊社であれば、そのミスに関する責任は制度対象かどうかではなく、顧客の立場で判断します。もちろん、使える制度は使わせてもらいますが、、、

言い訳は置いといて本題。今建売住宅の企画を進めています。物件概要等の詳細はもうしばらくしてからお伝えすることとして、建売住宅に対する私の考え方を書きたいと思います。

通常中小の建売業者だとハウスメーカー（少し大きい工務店）が設計をしたり、少し大きいと自社で設計者を抱えているケースが多いのですが、うちの場合は設計を別に発注します。私としては「建築家」というものと「設計者」との違いが微妙にわからないのですが、私としてはイメージとしての建築家ではなく、設計者として依頼します。

それは決してその設計者がいろんな雑誌やネット等で建築家として紹介されていないという意味ではありません。今回依頼している先はかなり実績のある方です。その設計者ととことん仮想の入居者の立場に立ってプランを練り込んでいきます。実際の居住者が決まっているわけではないので、机上の空論といえなくもない。でも、私の心がけているのは「自分が住むならどういう家を作るか」ということです。今回はとても制約の多い土地なので、ある面方針を立てやすい面もあるのですが、一定のコストアップがあっても使い勝手や長期的なコストも含めてプランや仕様を決めています。

今回当初のプランニング開始からすでに大きな方向性を決めるのに4パターンを検討し、なかから1つを選んで細かく修正をし、それが3回目、さらに今もう一度修正を加えて詰めています。これが終われば詳細設計をして、そこでも窓の位置等を再検討。さらに設備関係を決めたら見積もりへ。

建物の仕様はかなり特徴的です。床は無垢の良さと集成の良さを併せ持つ5mm近い厚みの単板が面材15mm3層フローリング。内壁は自然材料の左官仕上げ、建具は集成無垢製（woodone息吹の特注か制作もの）、キッチン・トイレ・浴室などはすこし上のグレードのもの。屋根と雨どいは耐久性に優れたガルバリウム鋼板製。建売住宅としてはちょっと考えられない仕様。設計者と話していても、これは清沢の注文住宅だから・・・っていわれる次第。もちろん予算の制約があるので、やれることとやれないことがあるのは仕方がない。それでもいろいろ検討して、出来うる限りよくしたい。

建売住宅は私の住まいに対する理想と現実がほーんとに詰まったものです。9月までに見積もりをしてさらに取捨選択をしつつ最終的にプラン・仕様を決定します。本当に楽しい作業です。で最後に（一応の）想定範囲内で物件が売れて、利益が出る。それが理想です・・・。

早速利用させていただき、アップロード、解凍と行ったらあっさりインストールできました！本当にありがとうございます。

いろんな事の見直しをしています。レンタルサーバーやブログの有料プラン。自宅のインターネット回線からクレジットカードまで。維持コストが小さかったり、無料だったりすると継続していたものを整理。いくらかでも払っていればそれは別のことに使えますし、無料のものでもDMが来たりすればそれを捨てる労力は必要。小さなことでも積もり積もればなんとやらです。

これ、きっかけはスッキリラボの小松 易さんの本を読んで心を入れ替えようと思ったからで、物もスペースも労力の有効に使ってこそ！そのために無駄なものを捨てなくてはならない！

というわけで、うちのサイトも無駄なもの整理しよーっと...

エートスの案内車は私（清沢）のオペルベクトラだったのですが、本日より変わりました。今度は三菱デリカD:5です。うちのような小さい会社だと社用車（専用）は無理なので、私のプライベートと兼用にならざるを得ません。ちょっと案内には大きすぎるといえば大きすぎるのですが、うちのふたご店長を乗せて、たまには両親もとなるとワンボックスが便利だと考えた次第です。

オペルベクトラ。ちょうど12年頑張ってもらいました。走行距離は125,746kmですから、よく乗った方だと思います。ほんとは来年の車検までという気もあったのですが、たまの家族のお出かけを大事にしようと購入に踏み切りました。私は車を長く乗る主義なので、三菱自動車のCM「10年10万km」以上の13年は乗りたいです。ベクトラくん本当に長い間ありがとう。これからよろしくデリカくん！

でもほんと子供が出来てから、子供がかわいく見えて仕方がない。そして、いろんな事件に本当に敏感になっている自分に気がつきます。杉並区が子供が暮らしやすいまちであってほしいと思います。

大地震の発生から1週間が経ちました。東京で暮らす私たちでさえ本当に大きな揺れを感じました。私の人生の中でおそらく最大の揺れだったと思います。かなり動揺していて、ネットで情報をとっていた記憶はあるもののそのあとしばらく何をしていたのか覚えていません。早めに仕事を切り上げて、自宅に帰ると少しずつ空気が違う。子供もなんとなくおびえている感じでした。その後のことは、津波による大きな被害や原発の損傷・故障（事故）が明らかになり、また身近なところでは帰宅難民、停電、買占め、ガソリン不足などの多くのことが起こり、現在も地震の被害は進行しています。

地震に限らないのですが、命を落とす方が多数いる事故・災害や戦争などの情報に接する度に思うのは、私たちの日常生活が如何に恵まれたものであるか。

原発の事故を目の当たり（TV）にして、寒ければ暖房をつけ、暑ければ冷房、暗ければ照明、遠くの人とも電話で話し、こういった生活を当然と思っている自分がいる。これらはすべて電気のおかげ。もう少し節制した生活を考えてもいいなと反省しています。ただ、そう思ってもおもっても、日常を送る中で忘れてしまいがちなものだから困ります。

けど私の営業エリアの杉並区周辺ではその「中古を買ってリフォームする」というのにあう物件がなかんかないと思っています。この土地が高い杉並区で考えると、物件価格のうち土地の割合が高く建物の割合が低い。

特に中古戸建ては顕著です。30坪の土地、築20年30坪建物の場合を想定すると、土地が5000万円、建物300万円程度。これを新築に近い状態にまでリフォームすると、外壁塗装にはじまりキッチンや浴室といった大きな住宅設備も交換のタイミングになってきているため、最低でも700万円くらいはかかる＝6000万円。それでいて基礎や構造など住宅として最も重要なもののレベルは今の方が間違いなくレベルが上。さらにサッシや断熱、電気設備やネット環境などまで考えると住宅としての基本性能の差は開くばかり。新築した場合で土地代5300万円に建築費1800万円程度（解体費含）だと考えると、価格差は1100万円で価格差は約15％。対して1800万円の住宅（土地1500万円、建物300万円）の中古で考えると、1800+700万で2500万円。1800+1800万円で3600万円。当然価格差は同じ1100万円。でも価格差は30％もある。土地の高いところであればある程考えるとどうしても新築をお薦めすることが多くなります。

それに対して中古マンション。特に築年の古いものは面白い。マンションの場合当然建て替えることはなく、そのまま使うことになります。この場合は新築にない立地や空間（設計）があることと、建物価格は下落するから、一部ビンテージマンションと言われる物件を例外として、新築と比較するとかなり安くなる。築30年も経っていれば相場と比べて50％offなんて物件はざら。こういうものをフルリフォームすると面白い。ただし管理費と修繕積立金の額には要注意。80㎡で管理費2万円、修繕積立金3万円なんてこともあります。低金利の昨今1万円/月の返済は300万円超に相当します。中でも管理費が高いケースとと修繕積立金が過去の大規模修繕で底をついていたりマイナスになっている場合は問題。修繕積立金が高くても管理組合にお金がつみ上がっているのだったら問題はあまりないです。

私は自分で「営業マン向いてない？」と思うことが多々あって、物件の悪いところが目につくと言わずにはいられない。「良心に反することはしたくない」というのは事実ですが、私の価値観がその判断の基礎になっているわけで、その価値観が正しかったり唯一ってことは全くない。私とお客さんとは価値観が異なるのは当然だから、私の価値観は伝えるだけで、決して押しつけにならないよう、控え目にすることを心がけています。

そして現在のお住まいの売主さんの暮らしぶりはストイックで美しい。お客さんの心を鷲摑み（私の心も串刺し）・・・。あまりにありえない物件で、かなり感動し、興奮しました。お客さんからは早速申し込みを頂き、これから詰めに入ります。

全面的に改修をする予定でいるので、手がけることになったらぜひご報告したいです。

しかし（もちろん受かってませんが）、なんと166点！去年が144点、おととしが164点なので、なんと最高点です。あ、これが模試だったらいい感じだけど本番なのでまったく意味ないんですけど。選択問題の点数は最低でしたが、記述問題が結構（34/60）取れてました。一番難しいと思っている記述がこれだけ取れたってことはチャンスだったなぁ。

去年は親しい取引先が1級建築士と2級建築士に受かっていて、改めてきちんと勉強することの大切さを実感したので、ほんと今年こそ勉強しましょう。

今回は初めての工事の割になんとか満足できるものに仕上がりました。次回は段取りやコスト面（今回は利益は初めてなので授業料として考えてます）等いろいろ進化させていきたいと思います。次につながる工事だったと思います。写真は改めて実績ページに掲載していきます。