エートス清沢オフィシャルブログ

一大ニュースです！今日の朝刊に不動産業界向けの緊急対策の記事が出ていました!!中小不動産開発業者向けに1社最大20億円の新融資制度を設けるとこのこと。20億円ですよ！あくまで運転資金難で黒字倒産が起きないようにするためなので、本当に業績が悪いところは除外されるにせよ、業界にとってかなりの朗報です。

今回不動産業界自体がミニバブルに踊ったという部分が大きいのは事実ですが、それを側面から大きな力で支えたというか背中を押したのは金融機関です。いろいろなところで話をしていますが、今回は前回のバブルと比較にならないくらい銀行が融資を絞るのが早かったですから、半年～数年かかる開発事業を行う不動産業者は対応しきれなったのもやむを得ない部分もあります。その間に建築基準法の大改悪も行われていて、開発期間が伸び、金利負担が増し、さらに市況が下がった訳ですから。それに加えて世界同時不況・・・。目も当てられないです。

それでも、きちんとやっているところはやっていますから、この緊急対策を受ける業者の事業計画を精査し、黒字企業と赤字企業の選別をしっかりやってもらいたいと思います。金余りのバブルという部分ももちろんですが、参入企業間の過当競争という面も多くありましたから、一定以上の淘汰は必要です。

9月から10月のはじめまで、お客さんからの問い合わせやご案内などが多くあり、お客さんが動きだしたなという感じでした。しかし、リーマンブラザースの破綻とその後の株価下落や景気悪化とともに、物件探しを一時休止というか様子見をする方が多くなりました。もちろん継続して物件を探している方もいらっしゃるのですが、不動産業者(建売業者)は去年の夏から在庫処理を優先し、土地の新規取得が少なかったので供給が少なく、ご紹介できる物件がほとんどないというのが現状です。そういった状況ですから、最近の成約は、以前見学した物件が大きく値下げした際に、気持ち(すこし)価格交渉して決断している方が多いです。

私は建売住宅の新規供給が増えてくるのは来年半ば以降じゃないかと考えているので、今は土地をお勧めしています。特に個人の方が売りに出す物件は、不動産業者の買取価格との比較で値下げ余地があるため、市場にでている価格よりも少し割安で購入が可能なケースが少なくありません。また、何より家族構成やライフプラン・スタイルにあわせた家作りができます。

千葉市緑区に私が売主の依頼でコーディネートした新築住宅があります。間取りや基本計画を担当の設計の方とつめて、事業化した愛着のある物件です。それが、今日とーってもいいお客さんにめぐり合えて、契約となりました

270坪の南向きの高台の敷地にゆったりと建つ3LDK。桧の8寸の大黒柱や桧の縁甲板張りのこだわりの住宅です。全室南向きで廊下を極力短くし、家族の生活が感じられるプランで、家の前の大きなウッドデッキも魅力です。古民家の残る静かな集落に位置し、周囲には川や田畑が広がる自然豊かな環境です。私自身こんなところで暮らせたら幸せだな思う極上の住まいです。

10月30日に追加経済対策が発表されましたが、その中の住宅減税と不動産の買い時について。最大600万円という大きな大きな枠を取っているようですが、これはあくまで最大ですから、10年後に6000万円の借り入れ残がなくてはいけないので、満額減税されるのはかなり所得が高い方だけで、レアなケース。

それでも杉並区周辺で住宅を購入する際に、7000万円くらいの物件購入で、自己資金2~3割、35年ローンを組むとすると、3~4000万円くらいの残債があるということは十分考えられます。とすると、300～400万円くらい減税のメリットを受けることが出来るケースはかなり沢山あるはずです。 このケースで今と比べると140万円以上の差が出てきます。

土地は今すぐ買っても来年以降の適用となるので関係ないのですが、完成物件の不動産の買い時は今年ではなく来年以降、ということになりそうです。 うーん不動産業にとっては悩ましい。即日実施して欲しいです。。。

不動産広告を見て業者に電話をしたら、営業の担当者が｢そちらは売り止めになってしまいまして｣と歯切れが悪そうに答えることがたまにあります。この“売り止め”という事の話です。

これは単純に物件売却を依頼していた売主（所有者）が、「売ろうと思ったけれど、やっぱり売るのやーめた」と、業者に売却の依頼を取り消した状態です。｢もう少し高く売れるかも｣であったり、｢親や子供に反対された｣｢病気になった｣｢買い換え物件にローンが付かなかった｣など、その理由は様々です。理由はともかく売りに出していた物件が売り止めになると、物件は一旦は市場から姿を消します。でも、一度は売りに出したわけですから、売りたい都考えた理由はあったのは事実なので、再度売りに出てくることもままあります。ただ、その時に高く出てくるか、安く出てくるかもわかりませんし、期待はしない方がいいでしょう。

不動産において、「売れる物件」「売れない物件」という表現がありますが、売れる売れないは、結局のところ“物件価値と価格とのバランス”によって決まって来ます。「いい物件」という場合も、物件の質に比べて安いケースがほとんどです。金額が高ければ、質が良いのは当たり前ですから。

媒介の場合でも売主の場合でもそうですが、物件の“値付け”は最重要事項です。売る方は出来るだけ高く売りたいし、買う方は出来るだけ安く買いたい。売主と買主は、利益相反な訳です。でも、私は、物件の価格は少し安めの価格を設定すべきだと思っています。それはＡという物件あったとして、6000万円だと「普通の物件」でも5500万円だと「いい物件」になって、｢売れる物件｣になるからです。また逆にその物件Ａが6500万円という値段がついていたら、これはいい物件といえないのではないでしょうか。売りに出してる物件が「売れない」とします。売れない理由は、

1. ｢売れない物件｣である＝価格が高い
2. 告知(広告)が足りず、ユーザーに情報が届いていない
3. 物件自体に物理的な欠陥がある

一般論として、不動産を買うか買わないかについて私の考えを書かせていただきます。

「不動産を買うか買わないか」と考えたとき、どうしても“損得”を考えてしまうと思います。でも、私は「住宅は損得では判断してはいけないものではないか」と考えています。確かに賃貸暮らしていると、ほぼ賃貸と同じ支払いで住宅を取得することが可能です。週末にはそういった内容のチラシがたくさん入り、またモデルルームを訪れてみると、賃貸より住宅のグレードも高い物ばかり。営業マンに勧められ「これは買った方が得だ」と考えてしまう。これはいた仕方のないことだと思います。

でも、私は「待ってください！！」と声を大にして言いたいのです。正確に言うと、“損得で判断して買うのは待ってください”なのですが、買った物件の価格（評価）はほぼ間違いなく下がります。当然の話なのですが、分譲会社の利益は乗っています。また、一度買ってしまったら、流動性は低く、流通コストが高い不動産、再販時にはよっぽど市況が好転しない限り、損が出るのは確実に近いでしょう。

私は「買うな」と言ってる訳ではありません。買えるだけの資産や収入があって買うのは基本的に結構な事です。ただ、それは“損得”ではなく、住宅を購入することによって“賃貸と違った暮らし”を実現出来るかにかかっていると思います。また、住宅は短期的な視野で購入する物ではありません。少し長いスパンで見て、その住宅が使用に耐える物（間取り、広さ、仕様など）なのか。万一売却の際はどのくらいの金額で売れるのか、貸せるのか。様々なことを検討した上で、不動産購入の決断をしていただけたらと思います。
満足（納得）して、購入した物件は、いくら価格（評価）が下がっても売らない限り損は出ません。そこで愛着を持って生活することで、その住宅は単なる土地建物から“住まい”に育っていくのだと思います。  

昨日書いたとおりいい建売物件が少ないので、最近ご案内するお客様には土地をお奨めすることが多いのですが、建売か土地購入新築のメリットを整理してみようと思います。

建売住宅

1. 生活のイメージがしやすい
2. 契約から引渡し・入居までの期間が短い
3. 住宅の所得価格が明確
4. 手間と時間がかからない

土地購入新築

1. 家族構成・ライフスタイルに最適化したプランが可能
2. 素材や設備などを自由に選べる
3. 夢の住宅作りが楽しめる

私個人の理想としては「土地から購入し新築する」だと思っています。でも、いざ自分が住宅を購入するときに必ずしも土地から購入すると限定していません。そうであれば良いけれど、自分の理想に近いものや逆に自分が考えもしなかったいいプランや空間を提示している住宅に出会ったならば、特にこだわりはありません。以前、２回購入しようと思った物件も、普通の建売です。 住めば都だと思っていますし、住んで気に入らない所は自分で変えて（リフォーム）しまえば良いですし、柔軟に考えています。

私が日々不動産取引に関わるなかで、肌で感じる杉並区周辺の住宅価格動向についてすこし書きたいと思います。あ、これは商業地等は含まない住宅価格の話で、マンション価格にも当てはまらないかもしれません。

サブプライム問題や景気後退という大きな流れの中で、全体的に価格は弱含みが続いているのは確かだと思います。ただ、「不動産価格はほぼ底打ちに近づき、これから下がってもあと１割程度。もしかするとあと１年もすれば、急反転はないにせよ、緩やかに上昇ということもあり得るかもしれない」そんな風に思っています。

理由は物件の少なさ。とくに建売は価格も含めてバランスの取れたいい物件が本当に少ないです。不動産業は在庫を処理しても融資が厳しく、仕入れを厳選＝安く買いたい。個人の地主は、急激に下がった価格を受け入れられないので、安くは売りたくないし、今回のミニバブルでは個人はあまり踊っていないので、売る必要が少ない。その一方、ここ数年で急激に上がった価格についていかないで、取得を見合わせていた層がある程度たまっているということもあります。

そんな状況のため、当社の反響はかなりあります。 私は住宅は損得で買うものではないと考えているのですが、金利も低いし取得するタイミングとしては悪くない時期ではないかと思います。

昨日のYahoo！ニュースで知ったのですが、品川駅徒歩10分の住友不動産の「シティタワー品川」が激安で販売されて、総戸数828戸が即日完売。最高倍率は378倍に達したとのこと。

2LDK〜4LDKのファミリータイプが2247万円〜4347万円という価格の秘密は、東京都の土地に72年の「定期借地権」を設定したことと、合わせてコンペにより東京都から事業者が大きな利益を得ることに制約がついたのだろうと思います借地権なので、価格とは別に毎月4万円前後の借地料の支払いが必要になるとしても価格は激安。定期借地権だから比較が難しいというものの。そもそもマンション不況の今、「828戸のマンションが378倍の倍率で即日完売」という事実が物語るようにユーザーは激安と判断した訳です。

昨日、建築会社からお客さん（不動産会社）の完成見学会に呼ばれて、物件を見てきました。物件自体が1億5000万円超の高額物件だったので、建物仕様はかなり良く、魅力的な空間に仕上がっていました。さらに特筆すべきは、家具を含めたトータルコーディネート。物件に合わせて特注してあり、生活のイメージがきっちり出来上がっていました。

「建売」というもの自体が、売主（事業主）サイドで全て決めるわけですから、ある種の「押し付け」的な要素はあるのですが、その良さもその「押し付け」にあるとも言えます。今回のようにしっかりとコンセプトを持って、計画された建物は好き嫌いは否めませんが、好きな人には本当に好き。「自分のイメージしていたものを作ってくれた」と感じると思います。

改めて、建売事業をやりたいと感じさせられた一日でした。

昨日発表された基準地価は、全国の全用途平均で前年比1.2％下落で下げ幅拡大、東京・大阪・名古屋の３大都市圏平均で上昇幅が縮小しています。基準地価は7月1日時点ですから、足元を見るともっと下落していると思いますし、来年の公示地価は全用途、全地域で下落になってもおかしくないと思っています。ただ、今年の地価の動向は下落というより、ゆり戻しで、以前(3年ほど前)の価格に戻る過程であり、今後も、日本は人口の減少を背景に、長期的には下落基調となることは間違いないと考えています(商業地に関しては少し違った動きかもしれません)。

この下落により、一時不動産業界は苦境に陥るのは間違いないでしょう。ただ、この苦しい時期を乗り切るために、よりユーザー中心（重視）の業界体質への変革が必要になり、そのことはお客さんにとってはプラスに働くはずです。

現在我々仲介業者もかなり厳しい状況ですが、あと1年の少し大きな調整を経て、地価が緩やかな下落で安定すると思っています。それ以降、実需に伴う価格決定がなされていけば、業界としてもいい(というか悪くない)状態に戻るのではないでしょうか。私自身もそうですし、取引先の状況を見ていると今回のバブルを通して「大もうけすることより安定して事業を継続することのほうが尊い」と心に刻みました。

意外と検索ワード上位＆閲覧上位に入ってくる「訳あり物件」について補足をします。

瑕疵物件がどれくらい安いのか？もちろん一概には言えないのですが、、瑕疵の類型別で言えば

行政上の規制からくる瑕疵

瑕疵の軽微なもの(銀行ローンがつく建蔽率・容積率オーバーなど)⇒10~30％off

再建築することで解消するもの(銀行ローンがつかない建蔽率・容積率オーバーなど)⇒土地代－解体費

当面解消することが困難なもの(再建築不可など)⇒30~50％off

物理的に問題がある瑕疵

修理可能なもの(雨漏り・傾きなど建物に起因するもの)⇒修理代金+αoff

再建築することで解消するもの(建物の大きな瑕疵)⇒土地代－解体費

地盤などに問題があるもの⇒土地代－地盤改良費

心理的な瑕疵

事故物件(自殺・病死で発見が遅れた場合など)⇒20~30％off

事件物件(殺人などの凶悪犯罪の場合など)⇒30～50％off(?)

上記は私が業務の中で見た居住用の不動産での「訳あり物件」の大体の価格水準です(事件物件は見たことないので、勘です)。商業用不動産ではまた異なると思います。あくまで、私見でデータの裏づけはありませんので、ご了承ください。

信用不安が高まっている不動産業界。その中で株価が急落していたジョイントコーポレーションにオリックスが100億円出資し、200億円の融資枠を設定することが9/8に発表されました。それ以降、ジョントをはじめ株価が急上昇をしている不動産セクター。株のことはあまり分からないのですが、倒産リスクが低くなったと判断されたたことが原因のひとつであることは間違いあません。ほかにも業者間で情報を取ってみるとリソースが明確ではないものの、金融庁の締め付けが少し緩くなったとか、信金からの融資が出ているとか、少し明るいうわさが出てきています。ぜひ、これをきっかけに業界が少しは上向いてくれると良いですね！

以前書いたように今回の土地の急騰劇は、演出が金融機関で、主演は不動産会社、脇役の脇役くらいに個人がいた程度です。きちんと手痛い目にあって、反省しつつ地道に商売をやっていってもらいたいものです。もちろん私も含めてですが・・・。

住まいを購入するときに考えなくてはいけないことは、購入時に存在していない（実現していない）ことが将来起こりうるリスクがあります。すごくあいまいなことを書いていますが、たとえば家の前に大きな建物が建ってしまったり、浸水被害にあったりとか、大雨や地震で地盤が崩れたり・・・。悪い話で恐縮ですが、今は存在していないにせよ、将来起こりうる(悪い)事象について、ある程度の想定は可能なはずです。私は住宅購入のばら色の未来を積極的に強調することはありません。最悪の事態を一応想定していれば万が一そのような事態が発生しても納得できると考えています。

昨日、ある取引先から「杉並区内の完成物件に家具を入れて、家具付販売をしますので、お客さんを紹介してください」と電話がありました。家具付のメリットは家具分得するということももちろんあるのですが、生活のイメージのしやすさだと思います。私は住宅購入は冷静すぎても判断できないものだと思っています。だって、普段購入するもの数千倍以上ですし、住宅の次に高いであろう車の十数倍もします・・・。この桁になると私もあまり実感がないですね。

ですから私は多少は錯覚が必要だと考えています。「あーここに引っ越したら今の暮らしがこんな風に変わるだろうな！」と、夢が実現できる感が必要。住宅展示場のモデルハウスはあれはほとんどの方にとっては夢のまた夢。実現の可能性はないというか、自分が実現する家とは程遠い。でも、分譲住宅の家具付住宅は、実際の生活にかなり近い。生活はあんなに綺麗にできる訳もないですが、だからこそいいイメージが膨らむ訳です。

私は、お客様のご要望をお聞きして、価格や希望エリアに関わらず、敷地広さや間取り、陽当たりなど参考になりそうな物件をご案内しています。比較検討するときにとても便利です。家具付販売の場合はさらに、リアリティーをもてますから、近くで家具付住宅の販売会があったらぜひ見学に行ってみてください。本当は私がご案内すると、いい意見が聞けますので、ぜひお問合せください(笑)。

最近の不動産市況は惨憺たるもので、去年の春頃から考えるとまさに天と地。倒産する上場企業もいくつも出はじめ、さらに不安視される企業もまだまだ多数。

この状況を見ると『平家物語』の

祇園精舎の鐘の声、諸行無常の響きあり
沙羅双樹の花の色、盛者必衰の理をあらわす
驕れる者久しからず、ただ春の夜の夢の如し

という一節を思い出しました。程度の差こそあれ、一昨年まで私もちょっといい気になってました。それが、こんなに不動産業が一気に苦しくなるとは･･･。まあ、そんなに大きな傷を負わないで済んだのを良しとして、初心にかえってがんばらなくてはと思います。

不動産業者を「殺さぬように、驕らさぬように」でお願いします！

今日の日経新聞1面は「経済対策11.7兆円規模」との報道。そのうち住宅ローン減税について。 今ある10年間で最大160万円ローン減税は今年末に切れて、来年からは0の予定だったのが、

1. 通常の住宅で10年300万円
2. 200年住宅で15年650万円
3. 省エネ住宅の場合で10年400万円

に拡充されるという。もちろんこれから財務省との調整や国会でどうなるかはわからないにせよ。住宅購入予定者にとっては朗報であるのは確かです。

私が不動産業界に入ってずーっと考えていること！住宅に懸かる消費税は免税または一歩引いても減税してもいいのではないでしょうか。大体福田首相が「200年住宅」構想を語り、エコな時代、住宅は消費するものではないと思うのです。土地と同じく非課税でいい。もちろん販売時にそれが持ち家（自己居住用の住宅）になるか賃貸住宅はわからないので、今の住宅ローン控除のように入居してから次の確定申告で消費税の払い戻しを受けるというのがいいと思っています！

一気に不況になった不動産業界もそうですし、あらゆる業種に波及効果の高い住宅産業、景気対策としても必ずプラスになると考えます。住宅は全ての生活の基本ですから、ココを豊かにすることが生活をする人の全ての幸せにつながります。「住まいの充実なくして、幸せなし」「幸せは豊かな家族生活を送れる住宅から」です！！！

最近物件を案内していて思うことなのですが、「間取りの悪い物件は売れ残る」という現実です。家というのは単なるステータスの箱ではなくて、人が暮らす空間ですから、そこで暮らす人のイメージがなくてはいけないのに、ぜんぜん考えられていない物件がままあります。各居室についてはあまり問題はないにしても、LDKの使い勝手が悪いものは本当に売りにくいです。もちろん私もそういってご案内しますが、それよりお客さんがすぐ反応して「、これは・・・」。お客さんは自分たちが暮らす家ですから、本当に良く見ています。

出来れば私も私の提案という形で、建売住宅事業をやりたいです！あーでもホント昨今の状況を見ているとかなりリスキーです。余裕がもう少し出来てきたら、小規模でもいいので実現できたらと思っています。

昨日おとといで、杉並区周辺で一定の物件供給を行っていた不動産会社が民事再生を申し立てしました。不動産会社の経営は全般的に厳しく、おとといも同業者(仲介)と売主の破綻リスクについて話していた所でした。

最近の不動産業、特に分譲事業の状況を見ると、損切りすることは出来ても損を取り戻すための事業資金を借り入れできないという点ではないでしょうか。不動産業に限らず、外部的な事業環境の変化、突発的な事故等で、一時的に損失が出ることは当然あって、損益に波があるのはいかんともしがたい訳です。今回の民事再生を申し立てした会社の内容をさっと読んだだけですが、ここも去年の決算まで黒字（前2月期は13.3億の黒字）で、今年2月に赤字5.8億。大規模なリストラも行ったのにいきなり倒産です。このことはこの会社の個別の要因もあるのでしょうが、多くの建売業者も他人事ではなく、正直厳しすぎます。

　私が実際に掘り出し物と言われる物件の中で一番割安感があると考えるのは、心理的な瑕疵物件です。もちろん複合的瑕疵が積み重なっていくケースもありますが、基本的にこれは「気にするかしないか」なわけです。例えば

1. 所有者や居住者など第三者が物件内（建物･敷地内）で自殺した過去がある自殺物件
2. 同上、殺人などの過去がある事件物件 
3. 周辺に暴力団事務所やゴミ屋敷などがある周辺環境に起因する物件

特に最も問題が少ない割りに嫌われやすい「自殺物件」。人は必ずいつかは死ぬわけです。死者に敬意を払うのは当然としても、それによってその土地建物を忌み嫌う必要はない、というのが私のスタンスです。すべてのものには命があって、家は多くの木や植物を使って建てられている。そのことに敬意を払えば、忌み嫌うのではなく、大切にしていかなくてはならないと思います。

　一般の不動産取引市場に出てくる「掘り出し物(割安な不動産)」は、いくつかのパターンがあります。そしてそれには物件もしくは売主にまつわるネガティブな要因がある場合がほとんどです。その訳(理由)の程度によって、割安度が決まってきます。　

1. 売り急ぎ→売主が何らかの事情で、物件を売るのを急いでいる。
   借り入れの返済であるとか、相続などで、換金の必要があるとき等。この場合はほぼ、不動産業者が買い取ります。すぐに判断をして、いわゆる住宅ローン等を使わないからこそ出来る芸当です。
2. 瑕疵物件→物件に何らかの瑕疵(きず)があるとき。
   大別して、
   • 接道条件を満たさず再建築不可であったり、再建築の際同じ大きさの建物が建てられない既存不適格物件など、「行政上の規制からくる瑕疵」。
   • 地盤画軟弱であったり、建物に雨漏りや傾きなど「物理的に問題がある瑕疵」。
   • そして、家や敷地のなかで、自殺や殺人事件があったとか、近くに暴力団事務所があるといった、現実に何らかのか問題があるわけではないけれど、気になるという「心理的な瑕疵」。　
   の類型があります

そうです。訳がなくて掘り出し物というのはないと思っていただいて間違いない。目玉商品でお客を呼んで、ほかの商品も買ってもらうなんてことは不動産の場合は出来ないのですから。

不動産業を営んでいると、お客様から「掘り出し物はないの？」というご質問をいただくことがよくあります。掘り出し物＝割安感のある物件のことだと思いますが、不動産の場合、いくつか例外というか「訳がある物件」のほかは、基本的に市場に出てくることはないと思っていたほうがいいと思います。

　「なぜ？」って簡単です。不動産の情報は不動産業者に集まってくるわけですから、いわゆる掘り出し物があったら、業者がすぐに買ってしまうからです。そののち、敷地を分割したり、リフォームをするなど、少し加工をした後、市場価格で売りに出されます。　

売る方は出来るだけ高く売りたい、買う方は出来るだけ安く買いたい。これは当然なことです。売買契約が成立するとき、お互いがどこかで折り合いをつけなくてはなりません。そんなことを言っても、最終的にお金を払っているのは買主になるわけで、それは売主はもちろん、売主側の仲介業者、買主側の仲介業者であっても変わることはありません。だからといって買主(正確にはまだ契約していないので、「買主になる可能性のあるお客」ということになります)が、好き勝手やっていいかというと、もちろんそうではありません。一定のルールがあると私は考えています。結局は交渉ごとですし、相手の立場を考えて、面子も立てながら交渉しましょう。

安く住宅を手に入れる手段として、裁判所の競売があらゆるメディアで取り上げられている今日この頃。競売を物件の仕入れの主たる手段として利用した群馬県の「株式会社やすらぎ」は名古屋証券取引所２部に上場していますし、千葉県でも多くの業者が競売で物件を仕入れ、販売しています。当然のことですが、販売価格には業者の利益が上乗せされています。だったら、最終的に住宅を利用するエンドユーザーが落札できたなら、安く住宅を手に入れられる・・・はずです。でも、私は個人の方が競売に参加することはお勧めしません。基本的に競売になるというのは、借り入れがあって、返済ができなくなって、競売にかけられているわけですが、多くは自主的にだったり、説得されてであったりして、競売以前に売却して(いわゆる任意売却)債務を整理したり、債務の圧縮を計っています。