エートス清沢オフィシャルブログ

今日の日経産業新聞を読んでいたら、不動産業界の前向きなニュースが載っていたので、ちょっとコメント。

みずほ系の大手不動産会社、東京建物が高級賃貸マンションの開発を拡大し、台東区、北区などに拡大する。地価が下がり、賃貸マンションの利回りが上昇しているため、ほかに英不動産大手グロブナーも参入しているなど賃貸住宅事業を強化する動きがではじめている。地価が下がっても賃料は大きく下がらないので、利回りがよくなるわけで、投資家にとっても地価の下落は必ずしも悪いわけではない。今は金利が空前の低さ、実は不動産投資の大チャンスなのでしょう（去年そんな強気なことを言っていたところは苦しんでいますが・・・）。

今回の不動産ミニバブルは「収益還元法に基づく投資行動だから、バブルではない」「世界的に見てまだまだ日本の不動産は安い」という理論で正当化され投資されていましたが、実際行われていたのは、世界的なバブルの一環で結局はREITやファンドに卸す「いつか誰かがババをひく」以前のバブルと変わらない転売ビジネスだったわけです。それに対し不動産会社が長期保有目的で不動産開発を行うのは正常化のひとつのきざしと見てよいのではないでしょうか。

こんなことをできるのは資金調達力のある大手不動産会社や優良オーナー企業くらいで、我々のような金も地盤もない一介の不動産屋にはまねできないってことが、悔しいですね・・・。まあそれでもいい話には変わりないです。

きのう日銀が政策金利を0.1％へ利下げしました。あわせてコマーシャルペーパーの買い取りもが決められ、より一層の金融緩和策がとられます。これでどれくらいの景気へのプラス効果が出るのか分かりませんが、行動に出ること自体を評価したいです。

それにしても不動産業界は大荒れ、視界不良のままです。昨日はダイア建設が民事再生法を申請しました。産業再生機構による支援で再生したはずが、また破綻です。最近私は帝国データバンクの大型倒産速報をよく見るのですが、上場企業以外も不動産業は大型倒産が多いです。まだまだ厳しい会社が多いでしょうから、今年の年末と来年３月末はさらに破綻企業が続出すること間違いなしでしょう。

さて話は戻って利下げです。目先住宅金利も少しは下がるでしょうし、ここしばらく金利の大幅な上昇は考えにくくなってきました。麻生首相によれば、日本経済は全治３年とのことですから、その間はほぼ現行水準。おそるおそる利上げをしてもこれから最低５年くらいは昨年までの金利水準が続くのではないでしょうか。 今回の混乱が日本だけでなく、100年に一度の世界金融・経済危機ならば、7〜8年金利は低いままかもしれません。こういうとき住宅ローンは出来るだけ低い金利で借りて、資金計画は３％位で考えて、その差額を繰り上げ返済に充てるのがいいと思います。低金利が長く続いているので忘れがちですが、そもそも3％の金利水準でも超低金利なのですから･･･。

それにしても、金利が高くてもそれを上回る収益を上げ、経済成長をするという時代は日本に再び訪れるのでしょうか。

世界中のあちらこちらで、日々発表される経済対策。利下げも含めて大バーゲンセール！といった感じです。最近本当にいい話がないので、この経済対策もそんなに悪いのかと警戒をするきっかけになっている気もします。ただ、やはりこの時代の流れは急すぎますから、激変緩和措置は必要だと思います。雇用対策、金融対策を果敢に行い、経済の安定化に努めてもらいたいです。

さて、先日の20億円保証にしろ、600万円の住宅減税にしても政策大動員して不動産業を守ってくれるのはありがたいのですが、税制を景気対策に安易に使わないでほしいと私は常々思っています。いろいろなローン減税や不動産取得税を住宅用途に限ってでもいいので恒久化すべきです。時限立法は購入者＝生活者を不安定にするだけで、あまりメリットがないと思います。また、消費税も住宅のみ非課税でいいいですね。200年住宅は消費するという概念からは離れるので、住宅関係諸税の恒久化住宅にかかる消費税の非課税化を要望します。

今日の新聞朝刊に住宅ローン減税の概要が固まったとの記事が出ていました。最大減税額が160万円から600万円と440万円も拡充されます。10年間にわたり年度末の借り入れ残高が6000万円を超えた場合のみこの減税枠を使い切ることになりますから、杉並区で購入をお考えの方でも、ほとんどの方は300～500万円だと思います。せも住宅取得を考えているかたにとって、精神的なプラスの影響はかなり大きいと思います。私としては、経済の見通しが不明瞭なここ数年の間は減税額を考慮せずに資金計画を立て、減税分を繰り上げ返済に充るのもいいと思います。5年くらいたってすこし経済たち直って来たら教育や旅行とか自分や家族に投資するのもいいのではないでしょうか。

いずれにしても来年以降の住宅関連税制をはっきりさせてほしいですね。そして住宅税制を恒久的なものとして、購入時期による損得の発生しない公平なものにしていただきたいと思います。

今日マンション分譲のモリモトが倒産(民事再生)しました。うーんモリモトって今年の2月ごろに上場したばかりです。一体これはどういうこと？上場させた証券会社は一体何？って感じです。さらにモリモトは昭和58年創業ですから、前のバブルを生き残ってきた決して新興とは言えない会社です。そのせいもあって負債総額1600億とかなりの大型倒産です。パシフィックホールディングスが資本調達にめどが建つなど少し明るいのかなとも思った矢先ですから参ります。本当に不動産業界は生き残りが大変な時代です・・・。

こうなるとやっぱり三井・三菱・住友などの超大手の優位性が鮮明になります。含みのある賃貸ビルからの収益のベースがある。それに銀行との関係やグループ企業など総合力も違います。ますます不動産業は大手と小企業に分かれる気がします。

昨日まで急に株価が上がって、9500円台を回復。このまま上がらないまでも少し落ち着いて欲しいと思っていたのに、やっぱりというか今日は急反落。うーん、激しい動きは経済が不安定な証しで、全体のマインドが落ちます。どうせ悪いなら悪いで7000円台でも安定した方がいい気がします。嵐の時はやっぱり静まるのをまとうと思いますものね。

神頼みをしてもいられないので、いろんな仕掛けを準備しています。まずは、杉並サイト、乞うご期待！

下馬評どうりオバマ氏勝ちましたね。お休みなので、ライブで勝利宣言見てしまいました。２００４年に上院議員になって「一つのアメリカ」演説であっという間に有名になったと思ったら、５年後には大統領。アメリカってある面すごい国家です。で、マケインもささっと敗北宣言出して、オバマ氏持ち上げて、ネガティブキャンペーンはなんだったの？という感じもマタすごい!?

アメリカに限らず、今ありとあらゆる国で、いろんな行動や考え方も含めた暮らしを、本当に変わらなくてはいけない時期に来ているだと思います。遠くない将来いつか必ず枯渇する石油や生活レベルの向上？によって進む地球温暖化。人口増と気候変動による食糧危機・・・。本当に課題山積です。

何か自分のやれることからはじめないといけないというのは、事実ですね。

日経平均バブル後最安値軽がる更新！26年ぶり安値・・・。世界的に見ても下落幅の大きい日本市場。原因はサブプライムの金融危機プラス急激な円高。ドルに対してもですが、ユーロをはじめオーストラリア、ニュージーランドなどの高金利国は激しいです。私は特に運用というつもりもなく、ただ三菱東京UFJ銀行のATM時間外手数料無料のために、ニュージーランドドル預金をしていたのですが、あっという間に半分近くになりました・・・。まあ、特に日本円に替えないで、ニュージーランドに行くときにでも使おうと思って、がんばって金利を稼いでもらうことにしましょう。

私たちのように働いている世代は、また挽回のチャンスもありますし、資産の変動による影響はさほど大きくないと思います。まだ先は長いので、この危機は経験値という意味で大きなプラスの経験となるにつがいありません。私もこの失敗？を糧にがんばっていこうと思ってます。

いやはや、すごいものです。リーマンが破綻してココ半月の間に世界中のお金の世界は大変なことになっています。我々中小業者は、「悪い悪い」と言っていても仕方がないのですが、本当に世の中の景気が悪くなりました。その影響を真っ先に受けるのが、不動産業。昨日もJ-RIETの一角ニューシティレジデンスが破綻するなど、いい話はほとんどありません。

でも全体の流れは変わらなくても、中小企業の場合まだまだ生きる道はたくさんあります。特に私のような極小企業の場合、自分の食い扶持が賄えればいいのですから、比較的楽です。この厳しい時期をがんばって乗り越えれば、また新しい世界が広がっているのではないでしょうか。

今日お客さんと話したのですが、本当に不確実な時代が来ました。極端に稼ぐことより、変動が急で大きくなく、ある程度先を見通せる世の中を実現したいです。

不動産業と株価は密接に関係しているので、株価が下がると不動産取り引きが減る。価格が下がる。という循環になります。少しでもよくなるというか悪くなるペースをゆっくり出来ないかなと思っています。

米証券大手リーマン・ブラザーズが、米連邦破産法１１条の適用を申請したという衝撃的なニュースが流れたのは昨日の祝日。あまりにびっくりしました。今日は運悪く新聞休刊日なので、朝からネットでニュースを読んでいました。先週日本の不動産業界にとって少し明るいニュースが出ていたところなのですが、この影響はどうでてくるのでしょうか・・・。これ以上悪くならないで！という祈るような気持ちです。 まあ直接的に何があるわけではないのが、小企業のメリットでもありますが・・・。