清沢ブログ

社団法人東京都宅地建物取引業協会会員（事業所）に従事している宅地建物取引主任者が、入ることのできる『取引主任者賠償責任補償制度』というものがあります。

弊社は東京都宅地建物取引業協会の会員なので、宅建主任者である私（清沢）は普通に加入しているので、弊社の仲介には取引主任者賠償責任補償制度による保険が自動的に付帯しています。

ただ、私はこの制度ほとんど評価をしていなかったので、特にHP上も記載をしていませんでした。

制度の概要は以下の通りです

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宅地建物取引主任者が、日本国内において「宅地建物取引業法に基づき遂行する業務に起因して提起された損害賠償請求」について、法律上の損害賠償責任を負担することによって被る損害に対し共済金をお支払いいたします。

本制度で補償の対象となる業務とは、宅地建物取引主任者が適正（重過失・不誠実行為を除く）に遂行した次の業務。

1　宅地建物取引業法第35条に定める「重要事項の説明等」

2　宅地建物取引業法第37条に定める「書面の交付」

保証にならないケースは、

「加入者の犯罪行為もしくは不誠実行為または法令に反することに起因する損害賠償責任」などがあり、具体的には、補償の対象の可否についての審査は、「補償制度審査会」が行って決定します。

この制度で支払われるのは

1　損害賠償金

2　訴訟、仲裁、和解または調停に関する費用

3　損害防止軽減費用

●保険金の限度額と免責金額　（宅地建物取引主任者1名あたり）

・　１事故につき　………………………………5000万円

・　保障期間中の総てん補限度額　………………1億円

・　免責金額（自己負担額）/1事故につき…………3万円

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 となります。

ただ、この制度はあくまで、支払先は被保険者である宅建主任者を雇用している宅建業者です。賠償される側である顧客が直接賠償されるわけではありません。また、あくまで「宅地建物取引主任者が適正（重過失・不誠実行為を除く）に遂行した「重要事項の説明等」「契約書面の交付」にかかるものだけです。

また、この制度に加入しているいないにかかわらず、宅建業者が損害賠償責任を負わなくてはならない場合は、当然顧客には損害賠償請求権があります。そう言った意味で、この制度は顧客保護というより賠償側宅建業者を助ける制度です。

それに、きちんと業務を行っていれば、損害賠償責任自体が発生しないので、ほとんど意味がないと考えていました。ところが先般、これはなかなかわからない、もし自分だったとしてもミスした可能性があるというような事案があり、これはおそらくこの制度で救われるのではないかと思いました。

まぁ、これも一義的には救われるのは業者であって、顧客が直接救われるわけではありません。弊社であれば、そのミスに関する責任は制度対象かどうかではなく、顧客の立場で判断します。もちろん、使える制度は使わせてもらいますが、、、

昨日ご案内した物件は、最上階南西北の3方角部屋で日当たり良く、解放感も十分。北側のルーフバルコニーは公園を望むという抜群の物件でした。昭和56年築なので、28年前の建築ながら、住戸はフルリフォーム（リノベーション）がされており、サッシ・玄関以外は新築そのもの。スーパーも近く、価格も安い。「これは文句なく買い！」といえるような物件です。しかし、、、このマンションにはエレベーターがありません。この築年でエレベーターなしというのは珍しいのですが、おそらく総戸数が少ないこと、PP分離や雁行プランなど当時先進的な取り組みをしていた日本ランディックが旧売主なので、プライバシーを重視した設計にしたため、敢えてエレベーターなしという選択をしたのではないかと思います。

さて、この物件は「本当に買いか？」ですが、私は懐疑的にならざるを得ません。年を重ねていく中で家族構成が変わることもあるし、健康を害することもあるでしょう。長年暮らしていく中で、生活はどうしても変わっていきます。自分に照らして見ても、去年子供が生まれて生活は一変しました。子供が育っていく過程で少しずつ以前の生活に近くなるかも知れませんが、今度は自分が年をとってくる。お客さんにとって物件購入（不動産売買）というのは非日常の体験ですが、生活は日常です。非日常の観点からみると、この物件は素晴らしい。でもね、引っ越しに始まり、週何度かのゴミ出し、もちろん毎日の出勤や買いもの・・・、正直しんどい。そしてイザ売ろうと思ったら、この悪条件は解消のしようがないから、売りにくい（時間がかかるし、価格的にも厳しい）。

この物件というか「エレベーターがないマンション」は買うべきではない！が私の答えです。なんて言ってもこの物件はあまり時間かからず売れてしまう気がします。所詮私の書いていることは私の頭の中だけ、私の思いもよらない価値観と暮らし方で、うまく暮らしてしまうのか、はたまた私の書いたように買うべきでなかったと思うのかはわかりませんが・・・。エレベーターのこと以外はとてもいい物件ですので、そのことを全てわかって解消できてしまうお客さんは必ずいると思うので、そういった方には「おススメ物件」だと思います。くれぐれも良くご検討ください。

いい物件というのはひとつの価値観ではなく、本当に十人十色。価値観によって異なるのは当たり前。私がどう思ったことは正しいことではない。私は私の感じたことはいいことも悪いことも隠さずお客さんに伝えます。ただ、あくまで私の意見であって、それが唯一の答えではない、お客さんに私の意見を押し付けてはいけないと、いつも言い聞かせています。

実際、お客さんが実際に住んでみて、ああ、私の思ったことが間違いだったと思うことも何度もあります。でもです！お客さんと私の価値観が一致すると、うれしいものです！！今日ご案内物件を申し込みをいただきました。お客さんはもちろん気に入って申し込んでいただいたのですが、私もこれはいい！と本当に思った物件。こういうときは素直に幸せを感じます。

そうそうそういう意味で言うと、自分の手がけた物件を買ってもらうのもうれしいです。いつか建売やリたい。その思いを改めて強くしました。

この間取得したマンションの管理組合の理事会に出席してきました。私は理事ではないのですが、現在大規模修繕工事をしている最中なので、いろんな確認のための出席です。

細かいことはおいといて、古いマンションに関する法律が実態に即していないと感じるました。今所有している物件の様に古いものほど、想定していなかったことがたくさん出てくるのでしょうが、多くの問題に柔軟に対応できていない。管理組合で発言し、理事会案として総会決議を経るなどの自力で何とかする努力も必要ですね。

幸いにしてうちのマンションは管理組合がしっかりしていて、修繕積立金も余裕があるので今回の大規模修繕も十分出来ますし、次の大規模修繕の費用も安心出来そうです。こういうことって大事ですね。いろいろ実体験すること、とっても勉強になります。

今度お客さんの土地の決済があるので、登記費用の司法書士から見積もりをもらったら、とんでもなく高い価格でびっくり。司法書士報酬は安いほうだったので、そのほとんどが登録免許税（国税）です。抵当権設定も土地を先行取得して新築（土地を買うので当たり前・・・）するので、住宅用の軽減税率1000分の1（0.1%）が適用されず、本則1000分の4です。しかし！なんといっても高いのは土地の評価。もともと広い敷地を3分割した長い敷地延長の物件だったのですが、分筆したのが今年の1月以降（土地の評価額は1月1日現在の区画形質で評価します）なので、敷地延長にも関わらず全体に元の評価額が面積按分されていました。敷地延長部分が全体の5分の2！取引価格と評価額が変わらないんです。許せて上限7割位だろうと方法を考えました。

先月半ばに購入した中古マンション。昭和48年築とほぼ私と同い年のマンション。スケルトン（骨組み）まで解体工事はじまっています。というか終わっているはずでだったのですが、遮音とFL（フロアレベル）の問題を解決するために軽量コンクリートまで解体をすることにしたので、追加工事になってしまいました。

いつもながら、解体してみるといろんなことを感じます。がらんどうになった住戸を見ていると、散々検討してきたプランでも、また別の側面が見えてきますし、解体してみてはじめてわかることもあります。また解体が終わってこれからよくなるぞー！っていう一番楽しい時期でもあります。あーあ、うちのデザイナーに文句言われるかもしれない（だろう）けど、いろいろ考えてみようっと。

景気悪化＝景気刺激策としての住宅促進！というのはバブル崩壊後もとられた伝統的政策！税制関連法の改正が6月19日に成立しました。これをうけて平成21年１月１日から平成22年12月31日までの２年間に、20歳以上の方が直系尊属（父母、祖父母など）から受ける住宅取得等のために金銭の贈与があっても、当該期間を通じて500万円までは贈与税が課税されません。暦年の非課税の基礎控除枠と合わせると610万円までが非課税です。また、相続時精算課税と合わせると最大4,000万円が非課税です。住宅ローン控除といい住宅取得にはかなりの追い風が吹いています。金利もまだまだ低いし、大底じゃないまでもいいタイミング（買い時）到来です。

税制について詳しくはこちら。http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/so210619.pdf

リフォーム計画があるので、部材を探しながらネットサーフィンをしていて見つけた「キッチンキッチン.com」。このサイトを運営するサンワカンパニーのショールームを見に行ってきました。キッチンをはじめ床材から洗面台などいろいろセンスある住宅設備機器、建材が展示してあります。「これも使いたい、あれもいいな～」という感じでした。適材適所で、よーっく検討していい物件に仕上げようと思います。ポイントポイントにうまく使うとよさそう。そして、お客さんの新築住宅やリフォームにもご紹介したいですね。

昨日書いた外断熱の家の「住み心地体験ハウス」へ訪問してきました。ご案内いただいたのは一級建築士の佐藤さん。スマートで誠実感あふれる方で、とっても好印象。マツミハウジングさんでは、いわゆる「営業」の方はおらず、設計と現場監督に総務事務の方で構成され、設計はプランニングから確認申請、引き渡しまでずーっと担当するので、実際には設計が営業担当といってもいい。これはとても安心できます。

さて、外断熱工法の話。外断熱といってもいろいろあるようですが、マツミハウジングさんの外断熱は「新換気・SA-SHEの家」というブランドで展開し、外断熱と換気に特徴があります。この詳細は、こちらを参照ください。あいにく今日は暑くも寒くもなかったので、その「いい家の住み心地」をあまり実感できなかったのですが、「家に対する研究熱心な姿勢」をとても感じました。今度はぜひ暑い時期、そして一番断熱のメリットを感じることができるであろう冬の寒い日に音連れて見たいと考えています。