スタッフブログ

この間取得したマンションの管理組合の理事会に出席してきました。私は理事ではないのですが、現在大規模修繕工事をしている最中なので、いろんな確認のための出席です。

細かいことはおいといて、古いマンションに関する法律が実態に即していないと感じるました。今所有している物件の様に古いものほど、想定していなかったことがたくさん出てくるのでしょうが、多くの問題に柔軟に対応できていない。管理組合で発言し、理事会案として総会決議を経るなどの自力で何とかする努力も必要ですね。

幸いにしてうちのマンションは管理組合がしっかりしていて、修繕積立金も余裕があるので今回の大規模修繕も十分出来ますし、次の大規模修繕の費用も安心出来そうです。こういうことって大事ですね。いろいろ実体験すること、とっても勉強になります。

お客さんから不動産取得税の件で、ご質問をいただいたので、改めて調べて回答をした際に気づいたことを書きます。

私（弊社）も不動産を取得しますので、不動産取得税を払っています。いつも都税事務所から郵便が来てから支払いをしています。個人の方で不動産取得税の減免を受けたりや徴収猶予を受けるためには申告が必要となります。この作業のスタートはあくまで、都税事務所からの書類になります。ですが、都税事務所のページを調べると

1. 不動産を取得した日から30日以内に申告が必要
2. 不動産取得税の減免・徴収猶予を受けるためには、原則として取得した日から60日以内に申告してください

と、「必要」と「原則」、「してください」と微妙な言葉が 書いてあります。これってこちらから申告しないといけないの？と思って早速と税事務所に確認しました。回答は、

1. 建前上は30日以内に申告が必要だが、罰則規定はない。
2. 現状、30日以内に申告されることはほとんどない。
3. 減免、徴収猶予も60日に限らず適用している。

とのことです。うーんだったらそのままそう書いてほしいですが、条例などで決まっているのでHPにはそう書かざるを得ないらしいです。

今度お客さんの土地の決済があるので、登記費用の司法書士から見積もりをもらったら、とんでもなく高い価格でびっくり。司法書士報酬は安いほうだったので、そのほとんどが登録免許税（国税）です。抵当権設定も土地を先行取得して新築（土地を買うので当たり前・・・）するので、住宅用の軽減税率1000分の1（0.1%）が適用されず、本則1000分の4です。しかし！なんといっても高いのは土地の評価。もともと広い敷地を3分割した長い敷地延長の物件だったのですが、分筆したのが今年の1月以降（土地の評価額は1月1日現在の区画形質で評価します）なので、敷地延長にも関わらず全体に元の評価額が面積按分されていました。敷地延長部分が全体の5分の2！取引価格と評価額が変わらないんです。許せて上限7割位だろうと方法を考えました。

先月半ばに購入した中古マンション。昭和48年築とほぼ私と同い年のマンション。スケルトン（骨組み）まで解体工事はじまっています。というか終わっているはずでだったのですが、遮音とFL（フロアレベル）の問題を解決するために軽量コンクリートまで解体をすることにしたので、追加工事になってしまいました。

いつもながら、解体してみるといろんなことを感じます。がらんどうになった住戸を見ていると、散々検討してきたプランでも、また別の側面が見えてきますし、解体してみてはじめてわかることもあります。また解体が終わってこれからよくなるぞー！っていう一番楽しい時期でもあります。あーあ、うちのデザイナーに文句言われるかもしれない（だろう）けど、いろいろ考えてみようっと。

景気悪化＝景気刺激策としての住宅促進！というのはバブル崩壊後もとられた伝統的政策！税制関連法の改正が6月19日に成立しました。これをうけて平成21年１月１日から平成22年12月31日までの２年間に、20歳以上の方が直系尊属（父母、祖父母など）から受ける住宅取得等のために金銭の贈与があっても、当該期間を通じて500万円までは贈与税が課税されません。暦年の非課税の基礎控除枠と合わせると610万円までが非課税です。また、相続時精算課税と合わせると最大4,000万円が非課税です。住宅ローン控除といい住宅取得にはかなりの追い風が吹いています。金利もまだまだ低いし、大底じゃないまでもいいタイミング（買い時）到来です。

税制について詳しくはこちら。http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/so210619.pdf

リフォーム計画があるので、部材を探しながらネットサーフィンをしていて見つけた「キッチンキッチン.com」。このサイトを運営するサンワカンパニーのショールームを見に行ってきました。キッチンをはじめ床材から洗面台などいろいろセンスある住宅設備機器、建材が展示してあります。「これも使いたい、あれもいいな～」という感じでした。適材適所で、よーっく検討していい物件に仕上げようと思います。ポイントポイントにうまく使うとよさそう。そして、お客さんの新築住宅やリフォームにもご紹介したいですね。

昨日書いた外断熱の家の「住み心地体験ハウス」へ訪問してきました。ご案内いただいたのは一級建築士の佐藤さん。スマートで誠実感あふれる方で、とっても好印象。マツミハウジングさんでは、いわゆる「営業」の方はおらず、設計と現場監督に総務事務の方で構成され、設計はプランニングから確認申請、引き渡しまでずーっと担当するので、実際には設計が営業担当といってもいい。これはとても安心できます。

さて、外断熱工法の話。外断熱といってもいろいろあるようですが、マツミハウジングさんの外断熱は「新換気・SA-SHEの家」というブランドで展開し、外断熱と換気に特徴があります。この詳細は、こちらを参照ください。あいにく今日は暑くも寒くもなかったので、その「いい家の住み心地」をあまり実感できなかったのですが、「家に対する研究熱心な姿勢」をとても感じました。今度はぜひ暑い時期、そして一番断熱のメリットを感じることができるであろう冬の寒い日に音連れて見たいと考えています。

先日日本綜合地所が民事再生を出しました。これから再生計画を出すのでしょうが、プロジェクトはどうなるのでしょう。というのも神明通り沿いに大きなNTTの社宅跡があって、今はきれーに更地になっている土地があります。そこが日本綜合地所のマンション用地なんです。ちょっと駅から遠いし、微妙な物件です。これから在庫調整が進むと、こういうのは結局資金力のある総合不動産大手が散々たたいて買うのかなと、推移が気になっています。今総合大手不動産といえるのは、三井、三菱、住友、東急、野村、東建でしょうか。それに新興マンションデベロッパーで唯一買えるがゴールドクレストでしょうかね。またいつかご報告します。

あ、そういえば最近気になっている不動産会社があります。非上場の日本土地建物。旧第一銀行系の不動産会社です。銀行系でもっとも独自性をもって活動している会社だと思います。うーん私は不思議と就職活動の時、行って（受けて）ないんですよね。とっても堅実で、いい会社だと思っています。それにしても現みずほ銀行系の不動産会社まだたくさんありますね。私が最初にいたのもみずほ系なので、一応なんとなく親近感があります。頑張ってほしいです！

何度も書いているのですが、新規物件供給が極端に少ないです。この状況ってかなり異常です。お客さんが来ても勧める物件がないんですから･･･。物件が少ない中で探しているお客さんもご苦労されていると思います。価格が下がっているのは間違いなく、高額帯は難しいと思いますが、この供給の少なさだとある程度の条件だと意外と売れるのではないかと思っています。なんにせよ新規のいい物件供給してほしいです。

今は狙うべきは売り地に新築でしょうか。諸費用コミコミ建物1500万円くらいで構造等しっかりした住宅が建てられます。すこし外観デザインは劣るかもしれませんが・・・。

現状昨年までの住宅ローン減税は終了しています。今巷で言われている最大600万円の住宅ローン減税はこれから国会を通ってはじめて実現します。おそらく国会通るとは思うのですが、まだ不確定要素があります。ですので、現時点の営業トークとしては「住宅ローン減税は受けられません。たぶん受けられるようになりますけど」という表現が正しいのだと思います。