清沢ブログ

先日日本綜合地所が民事再生を出しました。これから再生計画を出すのでしょうが、プロジェクトはどうなるのでしょう。というのも神明通り沿いに大きなNTTの社宅跡があって、今はきれーに更地になっている土地があります。そこが日本綜合地所のマンション用地なんです。ちょっと駅から遠いし、微妙な物件です。これから在庫調整が進むと、こういうのは結局資金力のある総合不動産大手が散々たたいて買うのかなと、推移が気になっています。今総合大手不動産といえるのは、三井、三菱、住友、東急、野村、東建でしょうか。それに新興マンションデベロッパーで唯一買えるがゴールドクレストでしょうかね。またいつかご報告します。

あ、そういえば最近気になっている不動産会社があります。非上場の日本土地建物。旧第一銀行系の不動産会社です。銀行系でもっとも独自性をもって活動している会社だと思います。うーん私は不思議と就職活動の時、行って（受けて）ないんですよね。とっても堅実で、いい会社だと思っています。それにしても現みずほ銀行系の不動産会社まだたくさんありますね。私が最初にいたのもみずほ系なので、一応なんとなく親近感があります。頑張ってほしいです！

何度も書いているのですが、新規物件供給が極端に少ないです。この状況ってかなり異常です。お客さんが来ても勧める物件がないんですから･･･。物件が少ない中で探しているお客さんもご苦労されていると思います。価格が下がっているのは間違いなく、高額帯は難しいと思いますが、この供給の少なさだとある程度の条件だと意外と売れるのではないかと思っています。なんにせよ新規のいい物件供給してほしいです。

今は狙うべきは売り地に新築でしょうか。諸費用コミコミ建物1500万円くらいで構造等しっかりした住宅が建てられます。すこし外観デザインは劣るかもしれませんが・・・。

現状昨年までの住宅ローン減税は終了しています。今巷で言われている最大600万円の住宅ローン減税はこれから国会を通ってはじめて実現します。おそらく国会通るとは思うのですが、まだ不確定要素があります。ですので、現時点の営業トークとしては「住宅ローン減税は受けられません。たぶん受けられるようになりますけど」という表現が正しいのだと思います。

昨今、杉並区周辺では急激に不動産価格が下がっています。一昨年は坪当たり200万円以下の土地は希少でしたが、今では住宅地ではほとんどが200万円以下になっています。その傾向はリーマンの倒産からすこし遅れて11月以降に顕在化してきました。この急激な価格下落を見ると不動産は怖いなあと改めて考えさせられます。仕入れから商品化が早い建売でも、取得から販売開始まで、3ヶ月、完成引渡しとなると、最低7ヶ月ぐらいはかかります。今は建築中の物件はなかなか売れないので、完成まで約半年の期間があります。どんどん価格が下がってしまい、その額が半端じゃないです。土地28坪・建物28坪の建売住宅を7000万円の販売価格で事業計画をたてたとします。10%弱の粗利を見込んで、値下げがあっても4~500万円の利益。それが値下げに次ぐ値下げで1000万円下げて販売、さらに指値で200万円引き・・・。あっという間に4~500万円マイナスなんてことが起こってます。

上の場合の内訳ざーっとを見ると、原価が土地5000万円、建物1300万円。売値が土地5600万円、建物1400万円。で値下げが1200万円だと、土地4450万円、建物1350万円くらいです。要は土地が2割下がっているんですね。これから新規事業計画を立てるとしてたら、同じ物件を土地4000万円、建物1400万円の販売価格で事業計画することになります。これで利益が出ないといけない。とすると、土地原価が3600万円、建物1300万円になります。原価には仲介手数料とか登記費用等が含まれますから土地の取得価格は120万円／坪です。とは言うものの安全を見ざるを得ないとすると、土地110万円／坪暗いじゃないと買えないし、買いたくないというのが不動産業者の見方でしょう。

一年前の売値から考えると実に4~5割下の価格です。これだとなかなか地主さんが売ってくれないですよね。というわけで、最近物件供給数が減ってます。私はこれからしばらくの間、個人から売りに出す土地や中古住宅が狙い目だと考えています。

一大ニュースです！今日の朝刊に不動産業界向けの緊急対策の記事が出ていました!!中小不動産開発業者向けに1社最大20億円の新融資制度を設けるとこのこと。20億円ですよ！あくまで運転資金難で黒字倒産が起きないようにするためなので、本当に業績が悪いところは除外されるにせよ、業界にとってかなりの朗報です。

今回不動産業界自体がミニバブルに踊ったという部分が大きいのは事実ですが、それを側面から大きな力で支えたというか背中を押したのは金融機関です。いろいろなところで話をしていますが、今回は前回のバブルと比較にならないくらい銀行が融資を絞るのが早かったですから、半年～数年かかる開発事業を行う不動産業者は対応しきれなったのもやむを得ない部分もあります。その間に建築基準法の大改悪も行われていて、開発期間が伸び、金利負担が増し、さらに市況が下がった訳ですから。それに加えて世界同時不況・・・。目も当てられないです。

それでも、きちんとやっているところはやっていますから、この緊急対策を受ける業者の事業計画を精査し、黒字企業と赤字企業の選別をしっかりやってもらいたいと思います。金余りのバブルという部分ももちろんですが、参入企業間の過当競争という面も多くありましたから、一定以上の淘汰は必要です。

9月から10月のはじめまで、お客さんからの問い合わせやご案内などが多くあり、お客さんが動きだしたなという感じでした。しかし、リーマンブラザースの破綻とその後の株価下落や景気悪化とともに、物件探しを一時休止というか様子見をする方が多くなりました。もちろん継続して物件を探している方もいらっしゃるのですが、不動産業者(建売業者)は去年の夏から在庫処理を優先し、土地の新規取得が少なかったので供給が少なく、ご紹介できる物件がほとんどないというのが現状です。そういった状況ですから、最近の成約は、以前見学した物件が大きく値下げした際に、気持ち(すこし)価格交渉して決断している方が多いです。

私は建売住宅の新規供給が増えてくるのは来年半ば以降じゃないかと考えているので、今は土地をお勧めしています。特に個人の方が売りに出す物件は、不動産業者の買取価格との比較で値下げ余地があるため、市場にでている価格よりも少し割安で購入が可能なケースが少なくありません。また、何より家族構成やライフプラン・スタイルにあわせた家作りができます。

千葉市緑区に私が売主の依頼でコーディネートした新築住宅があります。間取りや基本計画を担当の設計の方とつめて、事業化した愛着のある物件です。それが、今日とーってもいいお客さんにめぐり合えて、契約となりました

270坪の南向きの高台の敷地にゆったりと建つ3LDK。桧の8寸の大黒柱や桧の縁甲板張りのこだわりの住宅です。全室南向きで廊下を極力短くし、家族の生活が感じられるプランで、家の前の大きなウッドデッキも魅力です。古民家の残る静かな集落に位置し、周囲には川や田畑が広がる自然豊かな環境です。私自身こんなところで暮らせたら幸せだな思う極上の住まいです。

10月30日に追加経済対策が発表されましたが、その中の住宅減税と不動産の買い時について。最大600万円という大きな大きな枠を取っているようですが、これはあくまで最大ですから、10年後に6000万円の借り入れ残がなくてはいけないので、満額減税されるのはかなり所得が高い方だけで、レアなケース。

それでも杉並区周辺で住宅を購入する際に、7000万円くらいの物件購入で、自己資金2~3割、35年ローンを組むとすると、3~4000万円くらいの残債があるということは十分考えられます。とすると、300～400万円くらい減税のメリットを受けることが出来るケースはかなり沢山あるはずです。 このケースで今と比べると140万円以上の差が出てきます。

土地は今すぐ買っても来年以降の適用となるので関係ないのですが、完成物件の不動産の買い時は今年ではなく来年以降、ということになりそうです。 うーん不動産業にとっては悩ましい。即日実施して欲しいです。。。

不動産広告を見て業者に電話をしたら、営業の担当者が｢そちらは売り止めになってしまいまして｣と歯切れが悪そうに答えることがたまにあります。この“売り止め”という事の話です。

これは単純に物件売却を依頼していた売主（所有者）が、「売ろうと思ったけれど、やっぱり売るのやーめた」と、業者に売却の依頼を取り消した状態です。｢もう少し高く売れるかも｣であったり、｢親や子供に反対された｣｢病気になった｣｢買い換え物件にローンが付かなかった｣など、その理由は様々です。理由はともかく売りに出していた物件が売り止めになると、物件は一旦は市場から姿を消します。でも、一度は売りに出したわけですから、売りたい都考えた理由はあったのは事実なので、再度売りに出てくることもままあります。ただ、その時に高く出てくるか、安く出てくるかもわかりませんし、期待はしない方がいいでしょう。

不動産において、「売れる物件」「売れない物件」という表現がありますが、売れる売れないは、結局のところ“物件価値と価格とのバランス”によって決まって来ます。「いい物件」という場合も、物件の質に比べて安いケースがほとんどです。金額が高ければ、質が良いのは当たり前ですから。

媒介の場合でも売主の場合でもそうですが、物件の“値付け”は最重要事項です。売る方は出来るだけ高く売りたいし、買う方は出来るだけ安く買いたい。売主と買主は、利益相反な訳です。でも、私は、物件の価格は少し安めの価格を設定すべきだと思っています。それはＡという物件あったとして、6000万円だと「普通の物件」でも5500万円だと「いい物件」になって、｢売れる物件｣になるからです。また逆にその物件Ａが6500万円という値段がついていたら、これはいい物件といえないのではないでしょうか。売りに出してる物件が「売れない」とします。売れない理由は、

1. ｢売れない物件｣である＝価格が高い
2. 告知(広告)が足りず、ユーザーに情報が届いていない
3. 物件自体に物理的な欠陥がある

です。