清沢ブログ

一般論として、不動産を買うか買わないかについて私の考えを書かせていただきます。

「不動産を買うか買わないか」と考えたとき、どうしても“損得”を考えてしまうと思います。でも、私は「住宅は損得では判断してはいけないものではないか」と考えています。確かに賃貸暮らしていると、ほぼ賃貸と同じ支払いで住宅を取得することが可能です。週末にはそういった内容のチラシがたくさん入り、またモデルルームを訪れてみると、賃貸より住宅のグレードも高い物ばかり。営業マンに勧められ「これは買った方が得だ」と考えてしまう。これはいた仕方のないことだと思います。

でも、私は「待ってください！！」と声を大にして言いたいのです。正確に言うと、“損得で判断して買うのは待ってください”なのですが、買った物件の価格（評価）はほぼ間違いなく下がります。当然の話なのですが、分譲会社の利益は乗っています。また、一度買ってしまったら、流動性は低く、流通コストが高い不動産、再販時にはよっぽど市況が好転しない限り、損が出るのは確実に近いでしょう。

私は「買うな」と言ってる訳ではありません。買えるだけの資産や収入があって買うのは基本的に結構な事です。ただ、それは“損得”ではなく、住宅を購入することによって“賃貸と違った暮らし”を実現出来るかにかかっていると思います。また、住宅は短期的な視野で購入する物ではありません。少し長いスパンで見て、その住宅が使用に耐える物（間取り、広さ、仕様など）なのか。万一売却の際はどのくらいの金額で売れるのか、貸せるのか。様々なことを検討した上で、不動産購入の決断をしていただけたらと思います。
満足（納得）して、購入した物件は、いくら価格（評価）が下がっても売らない限り損は出ません。そこで愛着を持って生活することで、その住宅は単なる土地建物から“住まい”に育っていくのだと思います。  

昨日書いたとおりいい建売物件が少ないので、最近ご案内するお客様には土地をお奨めすることが多いのですが、建売か土地購入新築のメリットを整理してみようと思います。

建売住宅

1. 生活のイメージがしやすい
2. 契約から引渡し・入居までの期間が短い
3. 住宅の所得価格が明確
4. 手間と時間がかからない

土地購入新築

1. 家族構成・ライフスタイルに最適化したプランが可能
2. 素材や設備などを自由に選べる
3. 夢の住宅作りが楽しめる

私個人の理想としては「土地から購入し新築する」だと思っています。でも、いざ自分が住宅を購入するときに必ずしも土地から購入すると限定していません。そうであれば良いけれど、自分の理想に近いものや逆に自分が考えもしなかったいいプランや空間を提示している住宅に出会ったならば、特にこだわりはありません。以前、２回購入しようと思った物件も、普通の建売です。 住めば都だと思っていますし、住んで気に入らない所は自分で変えて（リフォーム）しまえば良いですし、柔軟に考えています。

私が日々不動産取引に関わるなかで、肌で感じる杉並区周辺の住宅価格動向についてすこし書きたいと思います。あ、これは商業地等は含まない住宅価格の話で、マンション価格にも当てはまらないかもしれません。

サブプライム問題や景気後退という大きな流れの中で、全体的に価格は弱含みが続いているのは確かだと思います。ただ、「不動産価格はほぼ底打ちに近づき、これから下がってもあと１割程度。もしかするとあと１年もすれば、急反転はないにせよ、緩やかに上昇ということもあり得るかもしれない」そんな風に思っています。

理由は物件の少なさ。とくに建売は価格も含めてバランスの取れたいい物件が本当に少ないです。不動産業は在庫を処理しても融資が厳しく、仕入れを厳選＝安く買いたい。個人の地主は、急激に下がった価格を受け入れられないので、安くは売りたくないし、今回のミニバブルでは個人はあまり踊っていないので、売る必要が少ない。その一方、ここ数年で急激に上がった価格についていかないで、取得を見合わせていた層がある程度たまっているということもあります。

そんな状況のため、当社の反響はかなりあります。 私は住宅は損得で買うものではないと考えているのですが、金利も低いし取得するタイミングとしては悪くない時期ではないかと思います。

昨日のYahoo！ニュースで知ったのですが、品川駅徒歩10分の住友不動産の「シティタワー品川」が激安で販売されて、総戸数828戸が即日完売。最高倍率は378倍に達したとのこと。

2LDK〜4LDKのファミリータイプが2247万円〜4347万円という価格の秘密は、東京都の土地に72年の「定期借地権」を設定したことと、合わせてコンペにより東京都から事業者が大きな利益を得ることに制約がついたのだろうと思います借地権なので、価格とは別に毎月4万円前後の借地料の支払いが必要になるとしても価格は激安。定期借地権だから比較が難しいというものの。そもそもマンション不況の今、「828戸のマンションが378倍の倍率で即日完売」という事実が物語るようにユーザーは激安と判断した訳です。

昨日、建築会社からお客さん（不動産会社）の完成見学会に呼ばれて、物件を見てきました。物件自体が1億5000万円超の高額物件だったので、建物仕様はかなり良く、魅力的な空間に仕上がっていました。さらに特筆すべきは、家具を含めたトータルコーディネート。物件に合わせて特注してあり、生活のイメージがきっちり出来上がっていました。

「建売」というもの自体が、売主（事業主）サイドで全て決めるわけですから、ある種の「押し付け」的な要素はあるのですが、その良さもその「押し付け」にあるとも言えます。今回のようにしっかりとコンセプトを持って、計画された建物は好き嫌いは否めませんが、好きな人には本当に好き。「自分のイメージしていたものを作ってくれた」と感じると思います。

改めて、建売事業をやりたいと感じさせられた一日でした。

昨日発表された基準地価は、全国の全用途平均で前年比1.2％下落で下げ幅拡大、東京・大阪・名古屋の３大都市圏平均で上昇幅が縮小しています。基準地価は7月1日時点ですから、足元を見るともっと下落していると思いますし、来年の公示地価は全用途、全地域で下落になってもおかしくないと思っています。ただ、今年の地価の動向は下落というより、ゆり戻しで、以前(3年ほど前)の価格に戻る過程であり、今後も、日本は人口の減少を背景に、長期的には下落基調となることは間違いないと考えています(商業地に関しては少し違った動きかもしれません)。

この下落により、一時不動産業界は苦境に陥るのは間違いないでしょう。ただ、この苦しい時期を乗り切るために、よりユーザー中心（重視）の業界体質への変革が必要になり、そのことはお客さんにとってはプラスに働くはずです。

現在我々仲介業者もかなり厳しい状況ですが、あと1年の少し大きな調整を経て、地価が緩やかな下落で安定すると思っています。それ以降、実需に伴う価格決定がなされていけば、業界としてもいい(というか悪くない)状態に戻るのではないでしょうか。私自身もそうですし、取引先の状況を見ていると今回のバブルを通して「大もうけすることより安定して事業を継続することのほうが尊い」と心に刻みました。

意外と検索ワード上位＆閲覧上位に入ってくる「訳あり物件」について補足をします。

瑕疵物件がどれくらい安いのか？もちろん一概には言えないのですが、、瑕疵の類型別で言えば

行政上の規制からくる瑕疵

瑕疵の軽微なもの(銀行ローンがつく建蔽率・容積率オーバーなど)⇒10~30％off

再建築することで解消するもの(銀行ローンがつかない建蔽率・容積率オーバーなど)⇒土地代－解体費

当面解消することが困難なもの(再建築不可など)⇒30~50％off

物理的に問題がある瑕疵

修理可能なもの(雨漏り・傾きなど建物に起因するもの)⇒修理代金+αoff

再建築することで解消するもの(建物の大きな瑕疵)⇒土地代－解体費

地盤などに問題があるもの⇒土地代－地盤改良費

心理的な瑕疵

事故物件(自殺・病死で発見が遅れた場合など)⇒20~30％off

事件物件(殺人などの凶悪犯罪の場合など)⇒30～50％off(?)

上記は私が業務の中で見た居住用の不動産での「訳あり物件」の大体の価格水準です(事件物件は見たことないので、勘です)。商業用不動産ではまた異なると思います。あくまで、私見でデータの裏づけはありませんので、ご了承ください。

信用不安が高まっている不動産業界。その中で株価が急落していたジョイントコーポレーションにオリックスが100億円出資し、200億円の融資枠を設定することが9/8に発表されました。それ以降、ジョントをはじめ株価が急上昇をしている不動産セクター。株のことはあまり分からないのですが、倒産リスクが低くなったと判断されたたことが原因のひとつであることは間違いあません。ほかにも業者間で情報を取ってみるとリソースが明確ではないものの、金融庁の締め付けが少し緩くなったとか、信金からの融資が出ているとか、少し明るいうわさが出てきています。ぜひ、これをきっかけに業界が少しは上向いてくれると良いですね！

以前書いたように今回の土地の急騰劇は、演出が金融機関で、主演は不動産会社、脇役の脇役くらいに個人がいた程度です。きちんと手痛い目にあって、反省しつつ地道に商売をやっていってもらいたいものです。もちろん私も含めてですが・・・。

住まいを購入するときに考えなくてはいけないことは、購入時に存在していない（実現していない）ことが将来起こりうるリスクがあります。すごくあいまいなことを書いていますが、たとえば家の前に大きな建物が建ってしまったり、浸水被害にあったりとか、大雨や地震で地盤が崩れたり・・・。悪い話で恐縮ですが、今は存在していないにせよ、将来起こりうる(悪い)事象について、ある程度の想定は可能なはずです。私は住宅購入のばら色の未来を積極的に強調することはありません。最悪の事態を一応想定していれば万が一そのような事態が発生しても納得できると考えています。

昨日、ある取引先から「杉並区内の完成物件に家具を入れて、家具付販売をしますので、お客さんを紹介してください」と電話がありました。家具付のメリットは家具分得するということももちろんあるのですが、生活のイメージのしやすさだと思います。私は住宅購入は冷静すぎても判断できないものだと思っています。だって、普段購入するもの数千倍以上ですし、住宅の次に高いであろう車の十数倍もします・・・。この桁になると私もあまり実感がないですね。

ですから私は多少は錯覚が必要だと考えています。「あーここに引っ越したら今の暮らしがこんな風に変わるだろうな！」と、夢が実現できる感が必要。住宅展示場のモデルハウスはあれはほとんどの方にとっては夢のまた夢。実現の可能性はないというか、自分が実現する家とは程遠い。でも、分譲住宅の家具付住宅は、実際の生活にかなり近い。生活はあんなに綺麗にできる訳もないですが、だからこそいいイメージが膨らむ訳です。

私は、お客様のご要望をお聞きして、価格や希望エリアに関わらず、敷地広さや間取り、陽当たりなど参考になりそうな物件をご案内しています。比較検討するときにとても便利です。家具付販売の場合はさらに、リアリティーをもてますから、近くで家具付住宅の販売会があったらぜひ見学に行ってみてください。本当は私がご案内すると、いい意見が聞けますので、ぜひお問合せください(笑)。