清沢ブログ

最近の不動産市況は惨憺たるもので、去年の春頃から考えるとまさに天と地。倒産する上場企業もいくつも出はじめ、さらに不安視される企業もまだまだ多数。

この状況を見ると『平家物語』の

祇園精舎の鐘の声、諸行無常の響きあり
沙羅双樹の花の色、盛者必衰の理をあらわす
驕れる者久しからず、ただ春の夜の夢の如し

という一節を思い出しました。程度の差こそあれ、一昨年まで私もちょっといい気になってました。それが、こんなに不動産業が一気に苦しくなるとは･･･。まあ、そんなに大きな傷を負わないで済んだのを良しとして、初心にかえってがんばらなくてはと思います。

不動産業者を「殺さぬように、驕らさぬように」でお願いします！

今日の日経新聞1面は「経済対策11.7兆円規模」との報道。そのうち住宅ローン減税について。 今ある10年間で最大160万円ローン減税は今年末に切れて、来年からは0の予定だったのが、

1. 通常の住宅で10年300万円
2. 200年住宅で15年650万円
3. 省エネ住宅の場合で10年400万円

に拡充されるという。もちろんこれから財務省との調整や国会でどうなるかはわからないにせよ。住宅購入予定者にとっては朗報であるのは確かです。

私が不動産業界に入ってずーっと考えていること！住宅に懸かる消費税は免税または一歩引いても減税してもいいのではないでしょうか。大体福田首相が「200年住宅」構想を語り、エコな時代、住宅は消費するものではないと思うのです。土地と同じく非課税でいい。もちろん販売時にそれが持ち家（自己居住用の住宅）になるか賃貸住宅はわからないので、今の住宅ローン控除のように入居してから次の確定申告で消費税の払い戻しを受けるというのがいいと思っています！

一気に不況になった不動産業界もそうですし、あらゆる業種に波及効果の高い住宅産業、景気対策としても必ずプラスになると考えます。住宅は全ての生活の基本ですから、ココを豊かにすることが生活をする人の全ての幸せにつながります。「住まいの充実なくして、幸せなし」「幸せは豊かな家族生活を送れる住宅から」です！！！

最近物件を案内していて思うことなのですが、「間取りの悪い物件は売れ残る」という現実です。家というのは単なるステータスの箱ではなくて、人が暮らす空間ですから、そこで暮らす人のイメージがなくてはいけないのに、ぜんぜん考えられていない物件がままあります。各居室についてはあまり問題はないにしても、LDKの使い勝手が悪いものは本当に売りにくいです。もちろん私もそういってご案内しますが、それよりお客さんがすぐ反応して「、これは・・・」。お客さんは自分たちが暮らす家ですから、本当に良く見ています。

出来れば私も私の提案という形で、建売住宅事業をやりたいです！あーでもホント昨今の状況を見ているとかなりリスキーです。余裕がもう少し出来てきたら、小規模でもいいので実現できたらと思っています。

昨日おとといで、杉並区周辺で一定の物件供給を行っていた不動産会社が民事再生を申し立てしました。不動産会社の経営は全般的に厳しく、おとといも同業者(仲介)と売主の破綻リスクについて話していた所でした。

最近の不動産業、特に分譲事業の状況を見ると、損切りすることは出来ても損を取り戻すための事業資金を借り入れできないという点ではないでしょうか。不動産業に限らず、外部的な事業環境の変化、突発的な事故等で、一時的に損失が出ることは当然あって、損益に波があるのはいかんともしがたい訳です。今回の民事再生を申し立てした会社の内容をさっと読んだだけですが、ここも去年の決算まで黒字（前2月期は13.3億の黒字）で、今年2月に赤字5.8億。大規模なリストラも行ったのにいきなり倒産です。このことはこの会社の個別の要因もあるのでしょうが、多くの建売業者も他人事ではなく、正直厳しすぎます。

　私が実際に掘り出し物と言われる物件の中で一番割安感があると考えるのは、心理的な瑕疵物件です。もちろん複合的瑕疵が積み重なっていくケースもありますが、基本的にこれは「気にするかしないか」なわけです。例えば

1. 所有者や居住者など第三者が物件内（建物･敷地内）で自殺した過去がある自殺物件
2. 同上、殺人などの過去がある事件物件 
3. 周辺に暴力団事務所やゴミ屋敷などがある周辺環境に起因する物件

特に最も問題が少ない割りに嫌われやすい「自殺物件」。人は必ずいつかは死ぬわけです。死者に敬意を払うのは当然としても、それによってその土地建物を忌み嫌う必要はない、というのが私のスタンスです。すべてのものには命があって、家は多くの木や植物を使って建てられている。そのことに敬意を払えば、忌み嫌うのではなく、大切にしていかなくてはならないと思います。

　一般の不動産取引市場に出てくる「掘り出し物(割安な不動産)」は、いくつかのパターンがあります。そしてそれには物件もしくは売主にまつわるネガティブな要因がある場合がほとんどです。その訳(理由)の程度によって、割安度が決まってきます。　

1. 売り急ぎ→売主が何らかの事情で、物件を売るのを急いでいる。
   借り入れの返済であるとか、相続などで、換金の必要があるとき等。この場合はほぼ、不動産業者が買い取ります。すぐに判断をして、いわゆる住宅ローン等を使わないからこそ出来る芸当です。
2. 瑕疵物件→物件に何らかの瑕疵(きず)があるとき。
   大別して、
   • 接道条件を満たさず再建築不可であったり、再建築の際同じ大きさの建物が建てられない既存不適格物件など、「行政上の規制からくる瑕疵」。
   • 地盤画軟弱であったり、建物に雨漏りや傾きなど「物理的に問題がある瑕疵」。
   • そして、家や敷地のなかで、自殺や殺人事件があったとか、近くに暴力団事務所があるといった、現実に何らかのか問題があるわけではないけれど、気になるという「心理的な瑕疵」。　
   の類型があります

そうです。訳がなくて掘り出し物というのはないと思っていただいて間違いない。目玉商品でお客を呼んで、ほかの商品も買ってもらうなんてことは不動産の場合は出来ないのですから。

不動産業を営んでいると、お客様から「掘り出し物はないの？」というご質問をいただくことがよくあります。掘り出し物＝割安感のある物件のことだと思いますが、不動産の場合、いくつか例外というか「訳がある物件」のほかは、基本的に市場に出てくることはないと思っていたほうがいいと思います。

　「なぜ？」って簡単です。不動産の情報は不動産業者に集まってくるわけですから、いわゆる掘り出し物があったら、業者がすぐに買ってしまうからです。そののち、敷地を分割したり、リフォームをするなど、少し加工をした後、市場価格で売りに出されます。　

売る方は出来るだけ高く売りたい、買う方は出来るだけ安く買いたい。これは当然なことです。売買契約が成立するとき、お互いがどこかで折り合いをつけなくてはなりません。そんなことを言っても、最終的にお金を払っているのは買主になるわけで、それは売主はもちろん、売主側の仲介業者、買主側の仲介業者であっても変わることはありません。だからといって買主(正確にはまだ契約していないので、「買主になる可能性のあるお客」ということになります)が、好き勝手やっていいかというと、もちろんそうではありません。一定のルールがあると私は考えています。結局は交渉ごとですし、相手の立場を考えて、面子も立てながら交渉しましょう。

安く住宅を手に入れる手段として、裁判所の競売があらゆるメディアで取り上げられている今日この頃。競売を物件の仕入れの主たる手段として利用した群馬県の「株式会社やすらぎ」は名古屋証券取引所２部に上場していますし、千葉県でも多くの業者が競売で物件を仕入れ、販売しています。当然のことですが、販売価格には業者の利益が上乗せされています。だったら、最終的に住宅を利用するエンドユーザーが落札できたなら、安く住宅を手に入れられる・・・はずです。でも、私は個人の方が競売に参加することはお勧めしません。基本的に競売になるというのは、借り入れがあって、返済ができなくなって、競売にかけられているわけですが、多くは自主的にだったり、説得されてであったりして、競売以前に売却して(いわゆる任意売却)債務を整理したり、債務の圧縮を計っています。