清沢ブログ

昨今、杉並区周辺では急激に不動産価格が下がっています。一昨年は坪当たり200万円以下の土地は希少でしたが、今では住宅地ではほとんどが200万円以下になっています。その傾向はリーマンの倒産からすこし遅れて11月以降に顕在化してきました。この急激な価格下落を見ると不動産は怖いなあと改めて考えさせられます。仕入れから商品化が早い建売でも、取得から販売開始まで、3ヶ月、完成引渡しとなると、最低7ヶ月ぐらいはかかります。今は建築中の物件はなかなか売れないので、完成まで約半年の期間があります。どんどん価格が下がってしまい、その額が半端じゃないです。土地28坪・建物28坪の建売住宅を7000万円の販売価格で事業計画をたてたとします。10%弱の粗利を見込んで、値下げがあっても4~500万円の利益。それが値下げに次ぐ値下げで1000万円下げて販売、さらに指値で200万円引き・・・。あっという間に4~500万円マイナスなんてことが起こってます。

上の場合の内訳ざーっとを見ると、原価が土地5000万円、建物1300万円。売値が土地5600万円、建物1400万円。で値下げが1200万円だと、土地4450万円、建物1350万円くらいです。要は土地が2割下がっているんですね。これから新規事業計画を立てるとしてたら、同じ物件を土地4000万円、建物1400万円の販売価格で事業計画することになります。これで利益が出ないといけない。とすると、土地原価が3600万円、建物1300万円になります。原価には仲介手数料とか登記費用等が含まれますから土地の取得価格は120万円／坪です。とは言うものの安全を見ざるを得ないとすると、土地110万円／坪暗いじゃないと買えないし、買いたくないというのが不動産業者の見方でしょう。

一年前の売値から考えると実に4~5割下の価格です。これだとなかなか地主さんが売ってくれないですよね。というわけで、最近物件供給数が減ってます。私はこれからしばらくの間、個人から売りに出す土地や中古住宅が狙い目だと考えています。