清沢ブログ

今回、狭小住宅のプランニングをしていて、私の中で少し変化がありました。それは、家は小さくてもいいんじゃないの？ってことです。子供が二人生まれて（育てて）の実感もあります。

4人家族（大人2名、子供2名）だとして、DKが12帖（対面式キッチンなら14帖）と主寝室7帖、子供部屋各4.5帖に、各部屋に収納。ミニマムなら22坪くらいでOK。もう少し余裕があっても25坪もあれば十分だなって感じです。特に思っていることは、「LDK信仰の崩壊」と「いずれ家を出る」というこ

とです。そもそもリビングは家族の寛ぐ場というよりTVを見る場所みたいになってますよね・・・来客もほとんどないし、少し広めのDKを計画して、大きめのテーブルと少し大きめの寛げる椅子を置くことで、家族の団らんの場にすればいい。そして家族全員が一緒に暮らし、各人の居室が必要な時期なんて、ほんのわずかな期間です。そう考えると、小さい家がいいじゃないか！という気になったのです。

以前から頭の中ではそう思うこともあったけれど、最近は実感としてそう思って来ました。収納もあれば使わないものが増えるだけだし、、、

今回の狭小住宅は15坪なので4人家族は厳しいですが、小さくてもあと2部屋（5坪くらい）取れればどうにか住めたので、自分で住んでもよかったなあと。

でもね、建物はともかくお庭はあるといいなあので、土地25坪くらいは欲しいかも・・・

あれっと気が付いたら2か月近く投稿がない・・・。いかんですねまったく。いろんなことで頭がいっぱいになっているとブログに手が回らなくなってる。

言い訳は置いといて本題。今建売住宅の企画を進めています。物件概要等の詳細はもうしばらくしてからお伝えすることとして、建売住宅に対する私の考え方を書きたいと思います。

通常中小の建売業者だとハウスメーカー（少し大きい工務店）が設計をしたり、少し大きいと自社で設計者を抱えているケースが多いのですが、うちの場合は設計を別に発注します。私としては「建築家」というものと「設計者」との違いが微妙にわからないのですが、私としてはイメージとしての建築家ではなく、設計者として依頼します。

それは決してその設計者がいろんな雑誌やネット等で建築家として紹介されていないという意味ではありません。今回依頼している先はかなり実績のある方です。その設計者ととことん仮想の入居者の立場に立ってプランを練り込んでいきます。実際の居住者が決まっているわけではないので、机上の空論といえなくもない。でも、私の心がけているのは「自分が住むならどういう家を作るか」ということです。今回はとても制約の多い土地なので、ある面方針を立てやすい面もあるのですが、一定のコストアップがあっても使い勝手や長期的なコストも含めてプランや仕様を決めています。

今回当初のプランニング開始からすでに大きな方向性を決めるのに4パターンを検討し、なかから1つを選んで細かく修正をし、それが3回目、さらに今もう一度修正を加えて詰めています。これが終われば詳細設計をして、そこでも窓の位置等を再検討。さらに設備関係を決めたら見積もりへ。

建物の仕様はかなり特徴的です。床は無垢の良さと集成の良さを併せ持つ5mm近い厚みの単板が面材15mm3層フローリング。内壁は自然材料の左官仕上げ、建具は集成無垢製（woodone息吹の特注か制作もの）、キッチン・トイレ・浴室などはすこし上のグレードのもの。屋根と雨どいは耐久性に優れたガルバリウム鋼板製。建売住宅としてはちょっと考えられない仕様。設計者と話していても、これは清沢の注文住宅だから・・・っていわれる次第。もちろん予算の制約があるので、やれることとやれないことがあるのは仕方がない。それでもいろいろ検討して、出来うる限りよくしたい。

建売住宅は私の住まいに対する理想と現実がほーんとに詰まったものです。9月までに見積もりをしてさらに取捨選択をしつつ最終的にプラン・仕様を決定します。本当に楽しい作業です。で最後に（一応の）想定範囲内で物件が売れて、利益が出る。それが理想です・・・。

リクルートさんの「中古を買ってリフォームしよう」をはじめ、週刊ダイヤモンド等のマスコミでも特集を組んでいることからみても「中古を買ってリフォームする」という動きは、エンドユーザーの中でもかなり定着しているのだろうなと思います。

けど私の営業エリアの杉並区周辺ではその「中古を買ってリフォームする」というのにあう物件がなかんかないと思っています。この土地が高い杉並区で考えると、物件価格のうち土地の割合が高く建物の割合が低い。

特に中古戸建ては顕著です。30坪の土地、築20年30坪建物の場合を想定すると、土地が5000万円、建物300万円程度。これを新築に近い状態にまでリフォームすると、外壁塗装にはじまりキッチンや浴室といった大きな住宅設備も交換のタイミングになってきているため、最低でも700万円くらいはかかる＝6000万円。それでいて基礎や構造など住宅として最も重要なもののレベルは今の方が間違いなくレベルが上。さらにサッシや断熱、電気設備やネット環境などまで考えると住宅としての基本性能の差は開くばかり。新築した場合で土地代5300万円に建築費1800万円程度（解体費含）だと考えると、価格差は1100万円で価格差は約15％。対して1800万円の住宅（土地1500万円、建物300万円）の中古で考えると、1800+700万で2500万円。1800+1800万円で3600万円。当然価格差は同じ1100万円。でも価格差は30％もある。土地の高いところであればある程考えるとどうしても新築をお薦めすることが多くなります。

それに対して中古マンション。特に築年の古いものは面白い。マンションの場合当然建て替えることはなく、そのまま使うことになります。この場合は新築にない立地や空間（設計）があることと、建物価格は下落するから、一部ビンテージマンションと言われる物件を例外として、新築と比較するとかなり安くなる。築30年も経っていれば相場と比べて50％offなんて物件はざら。こういうものをフルリフォームすると面白い。ただし管理費と修繕積立金の額には要注意。80㎡で管理費2万円、修繕積立金3万円なんてこともあります。低金利の昨今1万円/月の返済は300万円超に相当します。中でも管理費が高いケースとと修繕積立金が過去の大規模修繕で底をついていたりマイナスになっている場合は問題。修繕積立金が高くても管理組合にお金がつみ上がっているのだったら問題はあまりないです。

弊社請負の新築住宅の完了検査を受けました。なかなか長い道のりでしたが、何にせよここまで来ました！やっとです。最後、年末年始ということもあり左官工事に時間がかかってしましました。内装の仕上げはクロスであれば昨年中に終わっていたかもしれませんが、左官で仕上げた室内の空気はちょっと違います。澄んでいるというか、締め切っていても新築の匂いがしないで気持ちいい。

今回は初めての工事の割になんとか満足できるものに仕上がりました。次回は段取りやコスト面（今回は利益は初めてなので授業料として考えてます）等いろいろ進化させていきたいと思います。次につながる工事だったと思います。写真は改めて実績ページに掲載していきます。

建物で美しくないもののひとつに「雨どい」があります。屋根の外側に出てくるし、縦樋をどこに下ろしてくるかも難しい。せめて雨どい自体は美しいものを使いたいと考えたのですが、デザインのよいものは高いですね。機能的にはほぼ変わらないわけだから、クライアントを説得するのは難しい。鋼製のものはプラスティック製のもの様に、経年劣化で白くなることがないのでせめてこちらを採用できたらと考えています。

いかに長い間、美しくいられるか。雨といに限らず、私はそのことがとても大切だと考えています。古民家の柱や梁などは年とともに雰囲気が出てくる。何度も書いている「醗酵する材料である木」を多用し、メンテナンスちゃんとなされ、住む人の愛情が感じられる家。新築時よりも美しくなった中古というのが理想です。

リフォーム、新築をやり始めてみてわかったのは、施主支給でリフォームしたり、新築するとリフォーム・建築費が安くなるというのは嘘だということです。もちろん、施主が自分で購入したものを自分で取り付ける（セルフリフォーム）のなら総工費安くなるとは思います。でも部材の仕入れ価格は、アウトレットを除けばやっぱり業者のほうが安い。アウトレット部材は安いかも知れないけれど、工事の段取りやアフターのこと、商品のメンテナンス等々を考えると採用するか微妙です。アウトレット以外は、個人がどこか（HPとかで）で安く買える価格があったらなら、その価格を伝えれば代理店経由でもその価格以下で仕入れられます。そしてそのほうが、工事のしやすさを考えると安く仕上がるはずです。もちろん通常工事原価の20~30%くらいの粗利益を取るので高く感じますが、実際施主支給されてもトータル利益は必要なので、その部分の利益をいただかないと、工務店の経営は立ち行かない。

特にリフォームの場合、仕入れ価格は会社の規模で大差はありません。大手リフォーム会社の場合はもちろん部材の仕入れ価格はある程度安いけれど、大手である分間接経費がかかるので、粗利を多くとる必要がある結局あんまり変わりません。どこで差が出るかといえば、その経営者がコストダウンを含めて顧客満足度を高めるために努力しているか。この差が安くなるかの差であって、施主支給によって価格が単純に下がることはありません。

サイトに乗せている私の写真ですが、多分3年位前のものです。自分ではそんなに変わらないと思っているけれど、初めてお会いするお客さんには、写真と違うじゃん。と思われているかも･･･。今度撮り直そうかなあ。

IKEAタオル掛けを変更することにしたのと、販売用のグッツを買おうと再びIKEAに行きました。今日はお盆の土曜日ということもあって、お客さんの入りは先日の1.5～2倍と大混雑。目的が決まっていても、購入に時間がかかるのは、ショッピングとして楽しむ分にはいいのですが、仕事となるとちょっと困ります。

そうそう、IKEAの家具等設置しました。意外と難しく、われわれは道具を持っているのでまだいいけれど、素人のお客さんは組み立てるの大変だと思います。まぁ、だから安い訳だし、その大変さも楽しむって事ですね。リネン庫のもバランスよく収まり、ダイニングテーブル＆チェア等も雰囲気良くディスプレイできました。が・・・、買ってきた照明は問題。ガラスシェードの穴が中心が出ていなくて、まっすぐに吊るせませんでした。それも買ってきた２つとも。今日再度IKEAで商品を見ましたが、ほとんどのものが同じような状態。返品をお願いしました。安いから多少は仕方ないにせよ、この辺は日本の照明器具メーカーにかないません。製品の欠陥は問題にせよ、それ以上に感心したのは、返品手続きのスムーズなこと。商品を持っていなくても、返品を受付し、着払いの配送伝票を渡され、後ほどレシート情報を伝えればよい。顧客第一主義です。こういうところもIKEAが世界で受け入れられるりゆうなのでしょう。

今日スケルトンリフォームした物件が完成して、お引き渡しになりました。今回は普通のリフォームと違って、お客さんのお持ちの物件を、お客さんの費用でリフォームをしてから販売するという、リフォーム仲介プロジェクトです。改修の大仕事は終わったのですが、これから販売をするという大仕事（というかこれが本業）が残っています。

正直、あまりコストはかけられなかったのですが、この予算の中でフルスケルトンにして、直すべきものを直せたこと（ゼロから作ったので当然ですね）はとても良かったです。メゾネットのため、プランの大幅な変更（それなり以上にはやってます）はできませんでしたが、使い勝手は格段に良くなり、内装の選択もうまくいって、かなり満足できる仕上りです。この工事を担当してくれた多くの方に本当に感謝です。しかし一方で、細かい点で至らない点がいくつか・・・。この反省は次回に生かして細かい点こそ気をつけるようスタッフともども気を引き締めました。「魂は細部に宿る」っていい言葉ですね！

昨日は港北IKEAに昨日行ってきました。以前船橋IKEAに行った時はつい癖で京葉道を目指してしまったのですが、家からは港北IKEAのほうが圧倒的に近い上に、高速代も安い＝ガソリン代も。。。

現在進行中のフルスケルトンリフォームがいよいよ佳境に入ってきたので、家具と小物の仕入れが目的です。それんしてもIKEA大きいですね~、人たくさんいますね~。そして、家具は本当に安くてびっくり！結局今日GETしたのは、洗面のリネン庫、ダイニングテーブル＆チェア4脚、アートフレーム3つにポスター、ペンダント照明２ヶでトータル3万6366円ナリ、激安です。キッチンや小物の値段はそこまで安いと思わないのですが、家具、特に箱ものは安いです。新築はともかくリフォームには積極的に利用したいと思います。まだ工事が終わっていないので、今日購入したものは引き渡し前にがんばって備え付け＆ディスプレイ予定します。

それにしてもリフォームが完成する少し前のワクワク感はたまりません。邪魔だと思いつつ、現場を見たく仕方ないものです！！！