仲介手数料基礎知識
媒介契約について
「媒介」は一般的には「仲介」といわれますが、売買契約の締結前に、不動産業者と媒介契約を締結し、媒介契約書を作成すつことがとなります。購入の際は購入する物件が決まって売買契約の前に、売却際は価格を決めて売り出す前には必ず結ぶことになります。
購入の際はほぼ100％一般媒介契約。売却の際は１－１．一般媒介契約（非明示型）、１－２．一般媒介契約（明示型）、２．専任媒介契約、３．専任専属媒介契約のいずれかを選択します。この契約で仲介手数料の支払義務を定めています。上記契約内容の詳細は後日説明します。
売主から直接買うか仲介業者を通して買うか
たまに「売主直売につき仲介手数料無料！」と言うチラシが入っていることがあります。この場合は確かに仲介手数料がかかりません。5000万円の物件で売主・買主合わせて327万円もの金額がかからないことになりますから表面上は間違いなく得になります。でも実際市場で流通する売主物件はさほど多くありません。弊社が仲介業者だから言う訳ではなく、仲介業者が入っているよさはあります。何より売主（もすくは不動産業者）との交渉には慣れていますし、業者間では内々の話がされているケースも多々あります。そういう意味でも、必ずしも金銭的なメリットがあるとはいえません。
片手・両手って何？
不動産取引の際は売主・買主の間に不動産業者が入りますが、
- 「売主⇔不動産業者⇔買主」と間に入る会社が1社の場合を「両手」
- 「売主⇔不動産業者⇔不動産業者⇔買主」など2社入る場合を「片手」
といいます。
2の場合、売主側を「元付」、買主側を「客付」といいます。
「売主⇔不動産業者（元付）⇔不動産業者⇔不動産業者（客付）⇔買主」のように一つの取引に3社以上入った場合は、取引を「3（間に入る会社の数）社分かれ」や「片手分かれ」売主・買主と接触がなく間に入っている業者を「あんこ」と呼んだりします。
両手・片手の「手」ですが、「手数料」「手間」なのか（ほかにもあるかもしれませんが）定かではありませんが、「手数料」かなと思います。
売買の際いただける仲介手数料の上限は仲介手数料で書いたとおり、物件価格の3.15％+6.3万円（400万円以上の場合）です。これは売主・買主の両方からそれぞれいただける上限ですから、一つの取引で得られる仲介手数料は物件価格の6.3％+12.6万円となります。売主・買主両方の取引の間に入る「両手」は不動産会社にとってはとってもいい商売なわけです。出来れば両手でやりたい！これは業としてやっているのであれば当然のことです。
仲介手数料はいつ支払うの？
取引に関わる不動産会社によって仲介手数料はいつ支払うかは異なります。一般的なのは、
- 契約時半金、決済時半金
- 決済時一括
です。統計の数字ではないのですが、実務での感覚で8割くらいの取引は1の「契約時半金、決済時半金」だろうと思います。
媒介契約にかかる請求権は売買契約の締結時に成立しますので、契約時に一括で支払うことも考えられますが、お客さんの立場で考えると、まだ不動産の引渡しを受けいていない（お金をもらっていない）段階で、支払いをするのはかなり心理的なハードルが高いと思います。契約成立で取引の半分くらいまで来たという意味で、半分支払う気になる。また不動産業者からしてみても、まだやることが残っているから全額はもらえないということで、折り合いがついているのだろうと思います。
2の「決済時一括」の場合は、手持ち資金が少なく、諸費用込みでローンを組むなどの理由がある場合に選択されることが多いと思います。
確たるルールはないので、あくまで相談してみてください。
仲介手数料ってどうやって計算するの？
媒介手数料は「3％+6万円」と聞くことが多いと思います。これも正しくは「3.15％+6.3万円」が正しい表現となりますが、これはいわゆる速算式ですので、仲介手数料の計算方法を基本から説明します。
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」として国土交通省が規定している媒介手数料の上限は
| 200万円以下の部分 | 5.25％ |
| 200万超～400万以下の部分 | 4.2％ |
| 400万円を超えた部分 | 3.15％ |
| ---上記は消費税を含んだ金額となります--- | |
仲介手数料とは
「仲介手数料」と一般に言われますが、正確には「媒介手数料」といいますが、実務の中では媒介＝仲介なので、どちらでも内容的に変わりません。
不動産会社を通して紹介を受けた物件の賃貸借契約や売買契約が成立したときに支払う、物件紹介や契約業務等のサービスの対価として支払う「成功報酬型」の手数料です。
成功報酬ですから、契約が成立しない限り払うことはありません。
不動産会社から紹介を受けた場合、原則的に仲介手数料が発生します。例外的に売主（貸主）や売主（貸主）代理の不動産業者から直接紹介を受けた場合、仲介手数料は発生しません。
